房术-房产大亨-第77部分

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　　　　房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，如果对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，根本不可能做好中介业务。
　　　　跑盘的任务之一：就是要画一张附近商圈的详细地形图，按照上北、下南、左西、右东的顺序，标明每个街道的名字和位置，以及楼盘、地铁、学校、菜市场、公交车站、标志性建筑物等。
　　　　这个任务主要是为了让业务员摸清附近的地理位置，成为一个‘地理通’。
　　　　跑盘的任务之二：就是要摸清附近主要小区楼盘的情况，如小区的位置、几栋楼房、每栋楼房的户型和层数，以及小区物业名称、物业费、水电费、取暖费、停车费等更为详细的资料。
　　　　这个任务主要是为了让业务员摸清小区的具体情况，成为一个‘楼盘通’。
　　　　只有成为了一个‘地理通’和‘楼盘通’之后，才能够做好最基本的带看业务，这也是为什么大多数经纪人只在一个区域内活动，很少去太远地方带客户的原因，否则连他自己都不熟悉带看的房子，客户又怎么可能会相信他。
　　　　张伟带着刘成一边在附近转悠，一边告诉他一些跑盘和接待客户的技巧，刘成听的很认真、细心，也会偶尔询问一些问题，张伟都十分耐心的跟他解答。
　　　　张伟陪着刘成转遍了附近的几个小区，最后又来到了香江别墅区，这里一般是禁止外人进入的，只不过周胖子利用业主身份之便，给张伟办理了一张门禁卡，小区保安虽然知道张伟是中介，但是也只能是看着张伟大摇大摆的进入小区。
　　　　一进入香江别墅区立刻林荫密布，让张伟感觉到浑身舒爽不已，干脆坐在一旁的木椅上休息，并且吩咐刘成自己在小区里转转，等到转完了之后再回来找他。
　　　　刘成应了一声转身向着小区里面走去，不过并没有直接去跑盘，而是准备去商店买两瓶饮料，他虽然军人习气比较重，并不代表他不懂人情世故，张伟一个店长亲自陪着他跑盘，他总得买瓶饮料表达一下自己的心意才是。
　　　　刘成走进便利店挑选了两瓶冷饮，正在排队付账的时候，见到前面是一对夫妻正在结账，其中那个女子一边掏钱，一边问道：“老公，今天咱们看的那套别墅其他的地方倒还是可以，就是在小区里的位置太偏僻了，我想要一个更靠中间位置的。”
　　　　“行，一会再去其他中介公司看看。”那个男子不置可否的点了点头，说道。
　　　　听到了两人的话之后，刘成灵机一动暗道：“听这两个人的口气像是买房子的，我要不要问一问他们呢？”
　　　　就在刘成迟疑的片刻间，那对夫妻已经结完帐走出了便利店，刘成回过神来，也赶忙结账追了出去，这一次他不敢再犯之前的错误了，虽然心里还是有些发憷，但还是追了上去问道：“这位先生，请问你们是要买房子吗？”
　　　　因为是第一次开口问询陌生人，刘成都能感觉到自己的声音发颤，哪怕是在面对搏击冠军的时候，他都不曾有过这种感觉，额头上也一下子出了冷汗。
　　　　“不错，我们是想买房子，你是中介公司的？”那个中年男子扭头审视了刘成一眼，看着他白色的衬衫、黑色的西裤和皮鞋，已经猜出了刘成的身份，问道。
　　　　“你说的对，我是中通中介公司的，你想要买什么房子可以告诉我，我可以帮您找。”
　　　　刘成一边说着，一边瞄着不远处木椅上的张伟，他才刚刚接触房地产中介行业，很多事情都不是很清楚，刚才那两句已经是强装镇定说的了，再接下来已经不知道该怎么跟客户沟通，心里期盼着张伟能够赶过来帮他。
　　　　“我要买别墅，你现在能带我们去看吗？”
　　　　（未完待续）


第一百四十四章　带看
　　　　张伟仰坐在树荫下的木椅上，双眼放空的望着远方，接着看到三个人走进了他的视野，其中一个正是他手下的业务员刘成，另外的一男一女都是衣着光鲜，看样子像是两个有身份的人。
　　　　张伟离着他们有一段距离，听不到他们三人之间的对话，但是凭借着经纪人的本能，他感觉这两个人很有可能是客户，否则也不可能跟刘成这么一个穷小子说话。
　　　　店长的职责之一就是要帮业务员带客户，而刘成又是没有经验的新人，肯定无法跟客户进行良好的沟通，所以张伟站起身来向着三人的方向走了过去。
　　　　“您现在就要看房子吗？”刘成重复了一边客户的问话。
　　　　“是呀，现在没有能看的房子吗？”中年男子眉头一皱，问道。
　　　　“有，您稍等一下，让我们店长过来跟您谈。”刘成有些紧张的说道。
　　　　刘成刚入职不到两天，昨天又只顾着收拾门店，今天算的上是第一天新人培训，连跑盘这个程序都还没有进行完，关于房产知识和接待客户的经验更是接近于零，此时已经不知道该如何回答客户了。
　　　　“我等你们店长干什么！你不就是中介公司的吗？能看房的话就带我们去，不能看房的话我们就去找别人。”中年男子有些不满的说道。
　　　　“这位先生，您别生气，这是我们公司新来的员工，第一天上班经验不足，你多包涵。”就在此时张伟恰好赶了过来，走到中年男子面前，呵呵一笑说道。
　　　　“您怎么称呼呀？”中年男子打量了张伟一眼，看到张伟身上的服饰颇有档次，说话的语气显得温和了一些。
　　　　“我是中通公司雅苑门店的店经理张伟，这是我的名片。”张伟从名片夹里取出了一张名片，笑着递给了对方。
　　　　“张伟？”中年男子接过张伟的名片看了一眼，笑道：“你这个名字我倒是不陌生，我有一个朋友跟你同名同姓。”
　　　　“哦，那倒是巧了。”张伟附和着笑了一句，随即开始打量眼前的一男一女。
　　　　这名男子看起来四十多岁，身材中等、相貌普通、上身T恤、下身西裤，唯一给张伟留下深刻印象的，就是他戴了一副金丝边儿眼镜。
　　　　那名女子看起来三十多岁，身材娇小、容貌艳丽、上身白色T恤、下身牛仔短裤，露出了两条纤细的大腿，站在男子的身旁颇有几分小鸟依人的架势。
　　　　“先生，还不知道您怎么称呼呢？”张伟问道。
　　　　“我叫陈建生。”中年男子将张伟的名片收到兜里，说道。
　　　　“陈先生，您跟这位小姐是来看房子的吧，不知道两位是要买房还是要租房？”张伟话锋一转，将问题引到了工作上。
　　　　“不错，我们今天过来确实是看房子的，想要在附近买一套别墅，你们公司有合适的房子吗？”陈建生问道。
　　　　“我们中通公司在京城有数百家分店，您要哪个小区的房子都有，您对我说一下房子的要求，我马上就能帮你找。”张伟故意将中通公司的规模说了出来，让对方相信自己公司的实力，道。
　　　　“恩，你到是挺专业的。”陈建生点了点头，颇为满意的说道：“我想要买一栋别墅，位置大概就在这附近，价格在三千万左右吧。”
　　　　购买别墅的要求跟普通的房产不同，普通的房产需要知道客户对楼层、朝向、装修的要求，但是这些问题问在别墅上却是画蛇添足，因为能够被称之为别墅的房产，已经不再具备以上那些问题了。
　　　　“陈先生，您稍等片刻，我让同事帮忙寻找一下符合您要求的房源。”张伟对着陈建生和他身旁的女子点头示意，接着走到了一旁，拿出手机拨打电话。
　　　　“喂，琳姐吗？”张伟拿出手机，拨打了李琳的电话，说道。
　　　　“张伟，有什么吗？”李琳接听了张伟的电话后，问道。
　　　　“我们在香江别墅区遇到了一个买别墅的客户，位置就在这附近，价格在三千万左右，你给我找几套合适的房源，一会把房子的信息发到我手机里，需要去别的中介公司借钥匙的，你让王建发和郭斌跑一趟，我让刘成在小区门口等着他们。”张伟说道。
　　　　“行，你放心吧，我尽快找到合适的房源，给你发信息过去。”李琳应了一声，随即挂断了电话。
　　　　对于李琳的业务能力，张伟还是很信任的，这也是为什么他会给李琳打电话，而不是跟王建发和郭斌打电话，张伟将门禁卡给了刘成，让他去小区门口等着，而他则是继续跟两位客户沟通。
　　　　要做一个成功的房产经纪人，不单单是要熟悉房产方面的业务，还要学会如何跟客户沟通，聊一些客户感兴趣的话题和职业，通过彼此之间的沟通拉近和客户的关系，慢慢的让客户对你产生信任度。
　　　　这样就要求房产经纪人有一定的社会阅历和广阔的知识面，尤其是在面对一些有身份、地位的客户，他们往往更加关心国家政策和金融走向，只有不断的学习和增加自己的知识储备，才能够成为一个与时俱进的房产经纪人。
　　　　李琳的工作效率不错，张伟在跟客户谈了几分钟后，李琳就给他发过来了信息，短信上面一共记载了两条房产信息，而其中一个房子的业主在家，张伟直接就可以带着客户看房子。
　　　　另一个房子的钥匙放在其他的中介公司，李琳已经让王建发去拿钥匙了，一会就能够送到香江别墅区来，而李琳和郭斌在店里继续寻找房源，找到了房源之后还会给张伟用短信发过来。
　　　　在有了能够带看的房子之后，张伟心里更加踏实了起来，毕竟不论自己跟客户聊得有多好，最终客户看中的还是房子本身，否则自己光在这里跟客户空谈、聊天，却没有一套能带客户看的房子，反而会让客户认为自己说话不靠谱。
　　　　张伟按照短信上发来的信息，先跟那个在家里的业主联系了一下，并且告诉业主自己现在就要带客户看房，业主也很爽快的答应了下来，张伟当即带着客户向房子的方向走去。
　　　　“陈先生，您之前也看过几套房子了吧，不知道有没有比较满意的？”张伟眼中闪过一丝精光，盯着陈建生问道。
　　　　“确实看过了几套房子，房子的条件都还不错，但也没有什么特别满意的。”陈建生笑了笑，说道。
　　　　陈建生和他老婆的确是跟着其他中介来看房子的，但是跟着那个中介公司看完房子后，并没有令他们十分满意的房子，所以他们在跟中介公司分别之后没有直接回家，而是准备再去其他中介公司看看，没想到却是恰好遇到了刘成。
　　　　有些人说房产中介是三分实力七分运气，虽然这句话有夸大的嫌疑，但是也从客观的角度说明中介行业想要开单确实离不开运气，就像刘成如果不是去便利店买冷饮，不是追上来多问了一句话，很可能就要错过陈建生这个客户。
　　　　张伟一路上跟夫妻两人闲谈，旁敲侧击的询问了一些问题，等到了要看的房子那里，已经把客户的情况摸得差不多了，这也让张伟对带这个客户又多了一份自信。
　　　　说起别墅跟普通的住宅却是不同，别墅按照建筑形式可以分为五种分别是：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅；按照建筑风格可以分为四种分别是：中式别墅、日式别墅、美式别墅、欧式别墅。
　　　　每个别墅区并不一定只有一种建筑形式和风格，例如香江小区就包括多钟建筑形式，其中张伟现在带看的这一套属于联排别墅。
　　　　联排别墅有独立的院子和车库，由三个或三个以上的单元住宅组成，单元之间联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，属于经济型别墅采取的形式之一。
　　　　张伟带着陈建生夫妇来到院外，摁了两下门铃，很快业主就出来给三人开门，并且带着三人走进了别墅的院内，院子的面积并不是很大，但是整理的十分的干净、别致。
　　　　进入了别墅的内部之后，里面的装修也很大气、华丽，这个别墅一共有三层建筑，第一层就是客厅、厨房、卫生间，第二层和第三层是卧室和书房，楼顶还有一个露天的平台，到了夏日的晚上还可以乘凉。
　　　　在业主的带领下张伟陪着陈建生夫妇看了一遍房子，不过张伟可以感觉出来夫妇二人，对于这套房子并不是很感兴趣，所以三人也没有在这个房子里逗留太长时间，看过一遍之后就向业主告辞离开了。
　　　　张伟三人辞别业主走出别墅之后，王建发和刘成二人已经等在了外面，看到张伟三人出来赶忙迎了上来，而张伟也刻意拉着王建发走到了前面，准备询问他下一套房源的情况。
　　　　“另一套别墅的钥匙拿到了吗？”张伟轻声问道。
　　　　“别墅的钥匙在麦天中介公司，他们说业主不让外借钥匙，必须由他们公司的业务员亲自开门，而且带客户看房的时候，也要有他们公司的业务员在场才行。”王建发耸了耸肩肩膀，有些无奈的说道。
　　　　“妈的，麦天公司就喜欢搞这种幺蛾子，变着法的想要切客户！”听到了王建发的话之后，张伟不禁在心中暗骂了一声，道。
　　　　（未完待续）


第一百四十五章　新人应聘
　　　　很多业主因为工作太忙的原因，根本没有时间管理租售房产的事情，为了能够尽快的将房产租售出去，一般都会选择将房屋的钥匙存放在某一个中介公司保管。
　　　　一般的情况下业主为了尽快的将房产租售，如果其他中介公司有客户的话，业主也会同意保管钥匙的中介公司将钥匙借给这家公司，这样可以最短的时间内将房产进行租售。
　　　　当然也有比较特殊的情况存在，就是保管钥匙的中介公司不会将钥匙外借，而是让自己公司的业务员陪同带看，也就是现在张伟所遇到的这种情况。
　　　　出现这种情况主要有两种可能，一种是业主害怕钥匙随便外借其他中介公司，对自己的房屋和屋内的配置会没有保障，所以主动提出由保管钥匙的中介公司陪同带看，但是这种情况一般很少出现。
　　　　另一种情况就是保管钥匙的中介公司，主动向业主提出陪同带看的想法，名义上是为了业主的的房屋安全考虑，实际上是为了陪同带看时切客户，而且这种事情可以说是屡见不鲜。
　　　　麦天公司的门店的规模算不上最多，但是管理的制度却是非常的严格，主要是招收一些