官轨-第296部分

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“问吧。”

“如何推高房价，提升城市的价值？”

“做什么？政府也想投资房地产？”

我摇摇头，说道：“我只想把土地价值最大化。”

他思索了几秒，回答道：“推高房价很容易，通常的做法有四种手段。”

我很感兴趣，催促道：“你说。”

“第一，政府控制地皮，制造题材，这是最大的推手。控制地皮有三种做法，一是让市场充分竞争，众人拾柴火焰高，参与竞争的人越多，拍出的地价就越高，地价直接推高房价；二是泡制地王，黄金地段的地皮要体现它的身价，选择合适的有实力的开发商，开发高端楼盘，向上拓展房价的空间，如果有一家新楼盘卖到一万，以前五千一平米的房子就会感觉太低了，还有翻一倍的上涨空间，大家跟风一炒，房价自然会节节攀升；三是控制好地皮推出的数量和节奏，制造一种紧张气氛。现在什么最值钱？资源！土地是政府最大的资源，地皮是不可再生的，而且是有限的，对中国人来说还是紧缺的。开发一块就少一块，买房子就是买资源，买紧缺，今天不买明天就会后悔，时刻给消费者一种压迫感、紧迫感……”

这三种办法我在杨柳镇就实践过，的确很管用。

“第二，扶持开发商，明打暗扶，假打真扶。购房者都很痛恨开发商，无奸不商，但开发商是政府的合作伙伴，是政府税收的最大来源，一一损俱损一荣俱荣，所以，要发展更多的开发商，培养有实力的大开发商。开发商一多，形成竞争，大开发商能控制市场，引领房价上涨，大家获利……”

我插言问道：“我看现在每个城市都在修房子，而且处处都在施工，为什么房子还这么紧俏？”

他嘿嘿一笑，说道：“这就是秘密，地产商的一种营销手段，社会上俗称‘托’，开发商找房托人为制造热销局面。这种做法现在最普遍，收取排号费、哄抬房价。在一线城市，一个房号，就可以卖到上万元甚至10多万元。楼市形势好的时候，开发商为了稳住好房源，获取最大的利润，往往雇人排队优先挑选；楼市形势不好，则造成开盘热卖的现象，找各种类型的人来扮演购房者。‘房托’给真正的买房者会造成心理压力，进而也急切地参与到购房人群中，所以，多数在售楼盘都会通过‘内部认购’等方式，人为制造热销局面。对于当下的房地产市场，投资者一方面对政策的走向不明朗，另一方面，对未来的物价走势并不乐观，而这两个因素让房地产供应量等基本的信息不透明更加放大。开发商则*纵这些信息，通过炒房号、找房托等行为，制造房地产市场短缺的假象，加剧房价的不断攀升。”

“这样搞啊？万一老百姓购买力下降，所有的房源不都积压在地产商手里了吗？这样搞风险很大啊。”

他摇摇头，“不会，国家发行这样多货币……知道现在有个热门词汇叫‘流动性泛滥’吗？钱多了，贬值就快，买什么最能保值？房子。而且房子首付不过百分之二十，有百分之八十的银行杠杆效应。”他微微一笑，“现在投资者、房产商都看明白了这一点，国家对房地产的政策不敢过分打压，房子崩盘蹦的是谁？银行！银行是谁的？国家的，所以，大家之所以敢往里冲，不惧新高，因为有国家的安全兜底。当然，各级政府的财政现在也高度依赖土地收益，真正崩盘了，政府离破产也不远了，老百姓只有有一份固定的工作，损失的不过是首付百分之二十罢了，生活只要没事，就没什么可担心的。”

“你继续。”

“第三，开发商捂盘惜售。新楼盘开盘都会制造各种各样的题材，说得是天花乱坠，传递给购房者的信息就是一个词：值！今天买明天就会涨价。但你真心想买时，房子刚刚开卖就只剩几套，大多是设计、朝向、采光都不好，这种情况都是开发商捂盘惜售，想获取更大的利润，因为好地段越来越少了，捂得越久获利就越大。

531【李立秋的地产经】

捂盘一般有四种手段：一是晚领证分批拿。开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批拿证，以此拉长销售周期。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，这种方法是用于短期捂盘；二是大幅提高开盘售价。开发商大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为；三是后续房源转售为租。开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息，主要用于应对政府的干预；四是谎称进入尾盘期。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。前面这两招是开发商推高房价。第四是中介。中介是炒房‘高手’。中介要生存要获利，全靠在买房卖房之间赚钱价差，低卖高买，所以，他们是推高房价的最直接也是最大的受益者。对于中介来说最重要的就是寻找房源。寻找那些急着出售房子的人，比如：‘小房换大房’的人，为了工作方便，小孩上学近而换房的人，出国或是去外地不在本地生活的人，没有能力继续‘按揭’的人等。一年能找上一两套这样急于出售房子的人，每套房可获得利润3万—5万元，就衣食无忧了。低价收购房源是一门学问。首先，有‘三顾茅庐’法：第一次见到房东，要和房东说可以帮助他把房子卖个高价。取得房东信任后，与房东签定卖房委托书。第二次去见房东，就要挑房子的毛病。再好的房子也是有缺点的，如：朝向不好、采光不好、不通风、地理位置不好、通勤不变、周围环境差，楼层不好、房子的结构、布局不好等。让房东对自己的房子失去信心，比如房东打算卖60万，毛病一挑出来当然就不能卖到想要的价格了。第三次再去的时候，就给房东说‘有买家来看房子了，但是嫌弃房子缺点多……’让房东再压低价钱，然后中介公司给房主付钱。让房东到公证处办理委托中介卖房的公证。中介高价出售房屋后，持公证书与买方到房管局办理转移登记。说穿了他们就是凭一张嘴，两边忽悠。房价要销售得快，价格涨得快，中介越多越好，这样就以避免房子直接落入消费者手中，容易给社会和消费者造成一种错觉，‘房子很火爆，早买早发财，后买遭殃’。你看大街小巷现在新开张的卖房子的铺面越来越多，主要目的就是有更多收集的优价、廉价的房源买进的机会。中介店面员工接到房源后，第一时间通知公司专业炒房估价员，他们相互之间的配合绝对天衣无缝，谁也看不出他们就是炒房幕后者，他们会想尽一切手段把房买进。大型中介公司大量炒房的资金来源于公司老板、公司员工，甚至再到老板和员工的亲戚朋友共同融资。他们的所有资金将由中介公司老板控制和运作，环环相扣。由于很多客户的房子是按揭的，在卖房的时候要先付清银行的欠款，要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清银行贷款，中介公司往往会自己给客户去垫款。炒房是一批一批的，每批将多达40到50套，之后再通过中介自己的各个店面和其他媒体等平台炒作自己，这些炒作成本最终都会算在消费者的头上。中介公司所*作的手段非业内专业人士是看不出来的。一般来说，中介赚了消费者的中介费，还要暗地里赚2万…8万元的差价……”

他说得高兴时，手舞足蹈，眉飞色舞。我问道：“你是不是亲自参与过？”

“是啊，刚去时什么都干，但我去中介公司纯属是打工，挣稀饭钱，在店里负责斟茶倒水，扫地抹灰的角色，冷眼旁观了许多东西。”他继续分析道，“房价上涨其实不是单靠某一方面就能推高的，是一个综合利益集团合力作用的结果，政府、商业银行与房地产开发商结成的利益联盟的利益追求才是导致房价目前疯涨的根本原因。一是政府的财政压力、各级官员的业绩需要以及少数官员的权力‘寻租’是最主要原因，它使房地产暴利行为披上合法的外衣；二是房地产商、中介等的投机性和投资群体是推动房价狂涨的核心力量，并成为暴利的主要获得者；三是商业银行是房价高位运行的支撑力量，它不仅向自购住房者提供了按揭贷款，而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式提供首付款。可以这样说，是国家资金直接推高了房价，老百姓能有多钱？有些人是几辈人的积蓄只够买一套房子，还有就是购房者拿未来的收入换今天的房子，超前消费。”

“看起来是少数人赚了大多数劳动者的血汗钱啊。”我感叹了一句。

“这是现实陆川，一个人或者某地的一级政府都是很渺小的，对于整个社会、整个改革开放、市场经济来讲，比大海里的一粒沙还微不足道，纵然你有心做事，也不会对这社会改变什么，最多就是得到你周围的人赞一句‘好人’，看看电影、电视剧里，还有现实中，那些公认的‘好人’都是生活在生活底层的人民，心肠好未见得生活质量好，他们不过活一个‘心安’而已。这是个价值取向多元化的社会，生活在低层次的‘好人’远远比不过那些巧取豪夺、花天酒地的坏人来得自在，来得舒畅，更加令人羡慕……”

“你说的仅仅是你看到的这社会的一个方面，老百姓有老百姓的快乐和幸福，富豪有富豪的刺激和快乐，老百姓天天能喝二两酒，一碟花生米，三餐不愁，已经让他们心满意足，今生无求了；富豪也许喝茅台、开私人飞机还觉得不够满足……”我想起了棚户区的老工会主席乔还山等，一辈子为国家献了青春献终身，现在身居窝室，心里也并无多大的怨气，反而时刻关注政府的一举一动，关心国家的繁荣富强，老百姓的安居乐业，难道他就没有物质追求？没有开飞机、喝茅台、泡小姐的欲望？

心有多大，舞台就有多宽广；心有多复杂，欲望就有多无垠。

我相信活得越简单的人，幸福的感觉就会越强烈！这是我从李冰冰、黄依依身上感觉和总结出来的，她们现在想法简单，认为这辈子能和我陆川在一起，感觉就非常幸福了。

当然，这一点无法拿出来和李立秋交流，他现在正是欲望最旺盛的时候。

棚户区改造工程工期是两年，力争一年半完成，现在才刚刚开始，迁建房完成后就是拆迁和道路管网建设，我初步计算了一下，按目前的地价拍卖不但可以做到收支平衡，也可以一鼓作气把居民区的所有遗留问题、城区风貌等解决掉，如果加上改造带来的税收、GDP增长、土地的增值……等等，政府无论从直接的经济利益、现实政绩、改善民生、改善党委政府的形象等都大赚了一笔。

532【铁窗对话】

“这么好的事为什么以前把它当成负担和毒瘤呢？几乎到了谈‘棚’色变的程度？”我暗暗思忖、总结，看来今后要多和古震、李立秋等这类型的商人打交道，政府工作也需要讲市场经济规律，一味强调政治、作风，会困住自己手脚的。

改革不但要懂政治，更重要的是懂得经济发展规律，棚户区如果不下决心改造，老百姓和全县的干部始终会对县委、县政府持怀疑态度。改善民生是政治，改善民生如果还能增加财政收入，估计这就是“政治经济学”了。

李立秋提出和社区共同开发集体土地，看来是可以考虑的一步棋，不过不是现在，得等时机成熟。

一个月后，公安局、税务局把证据收集齐备，决定依法对赵大富起诉。赵大富虽然委托了律师应诉，只不过是想存万一之想而已，偷漏国家的税款数额巨大，证据确凿，结束庭审时，他自己已经绝望。最后陈述时，撇开律师，自己对自己一生的犯罪行为作了一个小结，“……尊敬的法官、书记员，公诉人指证我偷税漏税，并拿出他们自己不知从哪里收集来的证据，我无法可说，毕竟是二十多年了，连我自己也记不清楚了，相信法官会有一个公正的评判，评判这些证据的可靠性。我承认自己少缴了税收，但不承认是偷税漏税，更不承认这就是犯罪行为。大家明白，中国改革开放之处，地方政府为了鼓励经济发展，对个体经营者不论在贷款、税收方面都给予了大量支持和优惠，矿山企业是定额税，税额都是税务局说了算，我是严格按政府的要求，认真履行了自己作为一个公民应尽的义务，公诉人拿现在的税法指证我二十前的经营行为是犯罪，是不是可以这样理解，我们的税务机关、党委政府领导都在犯罪？！……我这些天反省自己一辈子的所作所为，成也官场败也官场。与权力结合，让我曾经拥有上亿的资产、无数的女人、世人羡慕的目光、吴德市首富的光环；与权力作对，让我走到了今天。我深知，权力在中国各个层面、各个领域发挥出来的魔力，所以，不管法官作何判决，我都决定放弃上诉，只是希望法律在权力面前应该体现出它应有的尊严！……”

在看守所等待判决的日子里，赵大富托人传话，他想见我一面。

我思索了两秒钟，答应了他的要求，不是以县长的身份，而是以一个男人的身份。我不能退缩，也不可以退缩。

我自己找到看守所管理员，要求看望赵大富。管理员不知道是不是认出了我，没有拒绝，也没有刁难，隔着铁窗，就我们两人，面对面交谈。

见到赵大富一瞬，我振作了一下精神，按王文刚的讲述，这位行动已经变得迟缓、呆木的老男人曾经也是先锋县官商两界不可一世的大人物。

当他在面前的木凳上坐下时，我看到了他眼里的落寞和无奈。

“听说你想见我？我来了。”我把自己变得沉着而又冷静。

他出人意料的说了一声“谢谢”，然后解释道：“我谢谢不是讨好你，是说明陆县长还把我赵大富当一号人物，和我一样心