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4372-博弈-第22部分
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曾经有评论说目前中国的房价已经开始政治化，这当然是有道理的，但是，上面带有很强政治性色彩的字眼所表明的，更多还是经济上利益博弈的内涵。在直到今天还没有最终结果的房地产博弈中，由于上述挟持、绑架、要挟等博弈手段的使用，使得目前这场博弈的过程进一步复杂化，这种复杂化的直接表现之一，就是政府在房地产调控中不得不多有顾及，既要投鼠又要忌器。
投鼠忌器之一，是将房地产调整与整个经济捆绑在一起。房地产是一个上关国计下涉民生的产业。特别是近年来，房地产在整个国民经济中的分量越来越重。于是威胁者说，如果由于政府调控而使房地产进入低迷状态，会影响整个国民经济的发展。比如说，如果房地产处于低迷状态，与房子相关的建筑、材料等行业就会受到波及，这对整个城市经济的发展，甚至每个人的生活质量都有影响。
投鼠忌器之二，是房地产调控可能导致金融危机。一项统计数据显示，2004年上半年，在中国17万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有25万亿元。而在这17万亿元贷款中，以房地产及土地抵押的贷款，要占到50％的比重。金融业就在房地产热中处于一种多少有些尴尬的状态。有人说，在上海，银行已陷骑虎之境，“现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大，但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。这是因为，地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但是房贷收紧到一定程度，就可能使一部分房子卖不出去，造成地产商的呆坏账”。对于购房者来说，微薄的资本金承担不起多套房产的贷款，而二手房市场又无法快速变现，于是，市场就会出现投资客无可奈何之下“抛盘”给银行的断腕之举，而这种情况已经在一些地方个别地出现。20世纪90年代后期亚洲金融风暴的教训人们还记忆犹新，而今天金融危机可能性的阴影也挥之不去，这就使得政府在对房地产进行调控时不得不谨慎万分。
投鼠忌器之三，是导致居民财产的缩水。普通民众由于拥有住房情况的不同与房价及其变动的关系也大不一样。人们经常使用“纸上富贵”的说法来形容拥有住房的人的财产变化。但这种“纸上富贵”却是房地产博弈中的一件利器。于是，人们就常常见到这样的一种说辞：如果政府硬性把房价压下来，即使广大普通市民也未必同意。因为好不容易自己的不动产财富增加了，现在成为百万元户“身价”的人了，现在又要“缩水”，变成几万元或几十万元“身价”的人，谁会情愿？建设部某官员就说：“实际上，现阶段房价下跌不一定就是好事。如果住房降价，首先是广大有房居民因‘住房资产缩水’而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的‘住房资产负债’，甚至导致所谓‘理性违约’，由此带来的金融风险和社会负面作用可想而知。”正因为如此，大部分拥有住房的民众尽管短期内没有卖掉自己住房的可能性，房价的变化与他们没有现实的关系，但在房价的博弈中却成了实实在在的砝码。
如果我们将20世纪90年代中期海南等地房地产泡沫破灭之后刚刚形成的房地产集团使用的博弈手段、2003年房地产集团反对“121文件”时使用的博弈手段与今天这次房地产调控中所使用的博弈手段进行一下简单的比较，就可以很容易发现：其所使用的博弈手段，在不断丰富。在海南等地房地产泡沫破灭之后，房地产集团所使用的手段还仅仅是鼓动一些学者一般性地倡导政府要放松银根，很少直接涉及房地产，大体是一种旁敲侧击式的博弈；到了反对“121文件”时，就已经直接面对主题了，但方式主要还是呼吁，至多是上书。而在这次房地产调控中，硬碰硬的实质性博弈开始出现了。
而利益博弈手段的变化，在形象地表明，我国社会中利益博弈开始进入一个新的阶段。如何看房市中的需求博弈——断裂社会的利益冲突与和谐
《博弈》 第三部分如何看房市中的需求（1）
如何看房市中的需求
需求，是这次房地产调控中被人们经常提及的一个重要因素。如何看待这个需求，涉及到对调控前房地产价格的泡沫程度、调控的可能结果以及调控后房价可能走势等一系列重大问题的判断。而且，在有关的争论中我们可以发现，唱衰或唱好房市的分歧，往往也是源于对需求的不同看法。
首先，旺盛的甚至是过分旺盛的需求是调控前房价快速上涨的基本原因，甚至也是在调控中一些地方房价依然坚挺的基本原因，这应当是一个不争的事实。问题是如何看待这个需求。
如果我们将这个旺盛的需求放到两个有关的背景中去看，就可以透视其背后的一些微妙之处。
第一个背景，是目前城市居民住房的现状和房地产业所处的发展阶段。我原来曾经指出过，从20世纪90年代初期开始，中国房地产进入一个非常规发展的时期，其基本的动力就是此前的欠账或补课。到2003年，全国城镇人均住宅建筑面积已经达到2367平方米，户均住宅建筑面积达到7742平方米，户均成套住宅套数达到083套。尽管与发达国家比，这个水平还是比较低的，但相对于目前我国城市居民的收入水平，可以说，这样的数据表明，中国房地产“补课”的任务已经基本完成。而由于房改的结束导致的大规模集体购房的终结，“补课”造就的需求潜力大体释放完毕。现在的问题就是，在城镇户均成套住宅已经达到083套之后，为何出现了足以推动房价扶摇直上的巨大需求？甚至这个需求比“补课”期间还要旺盛？
第二个背景，是国内其他消费品市场的长期低迷和疲软。自20世纪90年代中期之后，内需不足、市场疲软就开始成为困扰我国经济生活的一个严峻问题。不但在经济增长低迷的时期是如此，甚至在经济过热的时候也是如此。不然，就无法理解为什么我国的经济增长会如此严重地依赖对外出口，为什么我国经济的对外依存度会达到70％以上。在几乎各主要消费品种类都处于供大于求的情况下，商品房却出现热销，甚至在一些地方出现争购，出现几千人为购房而彻夜不眠地排长队，这无疑构成了一道独特的风景线。问题是，为什么在许多商品都滞销的情况下，房子却供不应求？难道是许多市民在其他方面的需求都开始处于饱和状态而独独缺少的就是住房？
考虑到这两个背景，人们需要弄清楚的问题就是：这股巨大的需求究竟来自何方？因为这中间尽管有房地产商炒作的因素，但炒作也是需要前提和条件的。
有人用近年来我国经济的持续增长以及居民收入的明显增加来说明经济增长对住房需求增长的推动。但这样的解释很难经得起仔细的推敲。姑且按照有关论者自己提供的数据，1998~2004年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长85％；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长86％。但即使是拿基数已经比较高的2004年来算，86％的增长幅度意味着人均可支配收入只增加了750元，这相对于目前国内高企的房价来说，微不足道到几乎可以忽略不计的地步。有论者还论证说，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加，如2003年，全国城市房屋拆迁量约为14亿平方米，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，也达到相当规模。但我们都知道，城市中拆迁户的更现实的去处是郊区的低价房，他们很难构成不断攀升的高价房的消费主体。而城市化就更不是如同某些房地产商所说的成为推动房地产需求的现实因素，因为大量农村人口进入城市，大多是以打工（或做小生意）的方式实现的，由于事实上两个劳动力市场的存在，打工者的工资相当低。在面对城市中高企不下的住房价格来说，这样的工资收入，几乎形成不了现实的购买力，以此来解释城市中旺盛的购房需求，显然是极为勉强的。
于是，可以得到的一个结论就是，现在买房子的主要是有房的人。房地产业经常流传这样一个说法，有房的人才买房，没房的人不买房，大体可以印证这个结论。有房的人买房，又可以进一步区分为改善住房者和投资投机者，或是两者兼而有之。根据有关方面的数据，在长三角部分城市，投机性购房大约占20％左右，少数区域个别楼盘甚至占60％以上。据上海市统计局调查，2003年底上海投资购房占166％，已经超出了10％的国际警戒线。
无论是投资还是投机，目的都是获得收益，只不过获得收益所需的时间不同而已。而收益又是来自两个方面，一是房价本身的上升，二是出租的租金收入。
《博弈》 第三部分如何看房市中的需求（2）
首先我们来看租金问题。事实上，租金不仅是经营房屋的主要收益形式之一，同时我们也可以借助租金与房价的关系以及房价和租金的变化趋势，来透视房地产市场中的真正需求以及泡沫程度。如果将住房的投资收益分成长期与短期的话，那么投机性买卖和租金则属于短期或即时的收益。在社会转型时期，长远的预期是难以形成的。因此，在过去的若干年间，对于那些很难形成长期预期的人们来说，租金无疑是一种更为现实的收益。一度在许多地方流行的以房养房的模式就是这样形成的。但应当看到，在许多城市中，由于拥有两套以上住房的家庭不断增多，出租房的房源不断增加，在房价不断攀升的同时，房子的租金却在不断下降。以北京市为例，目前城区的房价比20世纪90年代中期上涨了几倍，但大部分地区房屋的租金不但没有上升，反而有所下降。
于是，就出现了房价与租金的倒挂现象。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授举例说：“我家这附近，现在中环线附近的新开楼盘均价都在每平方米1万元以上，比如一套房子120个平方米，就要150万元。现在租房的租金最多一个月能收3000元，就算3500元吧，一年的租金收入才42000元，年收益率才28％。”他进一步分析说，现在不少金融产品的年收益率已经接近这个数字。再与银行的按揭利率来比较，现在按揭的银行利率是612％，远远高于租房的收益率。也就是说，贷款买房用于出租，不但赚不到钱，而且还要赔不少的银行利息进去。此外，如果再加上物业管理费，以及税收，还有折旧。在这种情况下，以房养房就成为一种无法进行的投资方式，而将房租作为主要的投资收益形式，也就缺少了现实的基础。
如果租金不能成为投资的理由，那么，唯一的理由就是房价的上升。而这又可以分成长期与短期两种。这当中除了目标明确的短炒者之外，相当大部分的投资性购房者对于短期或长期收益的预期是相当模糊的。事实上，我们在日常生活中可以发现，一般有房者购买第二或第三套房的行为相当盲目，究竟如何获得收益，并不十分明确。换言之，驱动这部分购房者的，是一种模模糊糊的预期，这种预期包括了未来房价上升的可能性，也包括了未来的通货膨胀的可能性。在这里人们可以看到推动现实中购房行为的一个重要因素，就是对未来的恐惧。
对于未来的恐惧，直接来自对通货膨胀的预期。正如有人用现身说法表明的：近几年来，粮食、食品、水电气热、医疗、教育等人民生活必需品的价格都在急剧上涨，引起老百姓对通货膨胀的预期并感到恐惧，害怕手中的一点积蓄又变成废纸，急于找到保值增值的手段。从这个意义上说，在一些地方，人们排队购买住房，与出于对通货膨胀的预期而争购黄金没有什么太大的差别。如果把这看作是房地产中真实的需求，会产生严重的误导。
其实，真正的恐惧还不仅仅是对通货膨胀的预期，而是在于转型期社会所造成的高度不确定性。社会保障制度的缺失，职业的不稳定，周围制度环境的变化莫测，都可以形成对未来的恐惧感。同时，市民投资手段的缺乏，股市等投资渠道由于信任危机而处于几乎崩盘的状态，在这种情况下，人们在通过积攒一套或几套房子来面对不确定的未来。
由此可见，目前看似旺盛的房地产需求实际上是由诸多经济和社会原因造就的。分析这些原因，不仅可以使我们更准确判断目前我国房地产市场的真实需求，也可以由此透视我国经济社会生活中某些问题的症结之所在。足球政治之西西里化博弈——断裂社会的利益冲突与和谐
《博弈》 第三部分足球政治之西西里化
足球政治之西西里化
自从马拉多纳、普拉蒂尼、罗西这一批足球天才离开球场之后，我几乎就没有看过一场完整的比赛。但这一次不同了，目光生生被这次中国足球风波给拉了回来。当然，吸引人的已经不是足球本身，而是比足球比赛更复杂的足球政治，是这些足球政治中所包含的也许不仅仅存在于足球中的逻辑。
足球政治与足球比赛是不同的，因此，你能够看懂一场足球比赛，但不见得能看懂足球政治。中国足球中就充满一个又一个的谜：水平之低世所公认，但球员收入与普通人收入的差距可能是世界上最大的；一次次的失败很少有扬眉吐气的时候，但球迷的热情似乎没有任何失败可以摧毁；对足球的投入似乎是个无底洞，但对足球情有独钟的企业又总是前赴后继。用一种现代政治的眼光来看，足球圈也似乎是一个最富现代气息的地方：它几乎是中国最透明的一个领域，连足协官员与企业家吃饭也会见诸报端；它又是中国几乎唯一一个可以进行舆论监督的地方，以至于有人说足球记者是中国最称职的职业记者；尽管它也是
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