资本的冒险-第30部分

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238家店铺，伍尔沃斯成了美国零售业里最著名的人物。　　　　
　　　　到那时，伍尔沃斯已成了相当有钱的人，他体面地住在第五街的大厦里，可是他却还不满足。尽管他的名字就是价值与效用，当然，不可避免地，也与便宜联系在一起，所以伍尔沃斯对此很是敏感。在1905年时，伍尔沃斯将公司移到了纽约豪华的新办公室里，他非常高兴“5分钱—10分钱的生意，不再是叫卖小贩的勾当了”。但是，这些办公室是租来的，也不属于公司。伍尔沃斯想要他自己的大楼，一个真正的大楼，可以向全世界展示他—伍尔沃斯的荣耀。　　　　
　　　　尽管他认为伦敦的国会大厦是全世界最美丽的建筑，他也希望自己的大楼是一个哥特式的建筑，但是，他同时还希望他的建筑物是一个幢摩天大楼。　　　　
　　　　在19世纪末时，出现了钢结构和电梯这两种技术，从而也使摩天大楼的建造成为可能。砖瓦房最多不能超过10层，因为墙体的厚度不足以支持那么大的高度。但是钢材可以高耸入云。1889年时又出现了电梯，这也使得无限制的垂直运输成为可能，纽约、芝加哥以及其他地方的建造业就开始建造这样的建筑了。　　　　
　　　　到20世纪初，每隔几年，就出现一个新的“世界最高建筑”，1903年时，“空中轮廓线”这个单词也进入了英语中。到1909年时，世界上最高的建筑物是纽约麦迪逊区的都市生活塔，高为700英尺，造型取材于威尼斯的圣马克钟塔。　　　　
　　　　伍尔沃斯开始在百老汇购买土地，贯穿了城市大厅公园的南端，他雇佣了建筑师卡斯·吉尔伯特，他在西六十街所设计的60层的哥特式建筑，伍尔沃斯很欣赏。但是，在吉尔伯特的鼓动之下，伍尔沃斯的想法开始膨胀了。这个建筑师派出了调查人员去调查都市生活塔究竟有多高，然后又告诉他的雇主，伍尔沃斯大楼这座世界上最高的大楼必须有多高。伍尔沃斯很清楚广告的价值，很快也就同意了这一想法。吉尔伯特最后设计了一个792英尺的高楼。这座大楼在1913年完工，这一高度记录一直保持了整整17年，直到1930年的克莱斯勒大楼超过了它。　　　　
　　　　伍尔沃斯对零售业非常了解，但是对建造摩天大楼这件事却是一无所知，他紧紧地监督着每一件事，与吉尔伯特和承包商刘易斯·霍罗威茨的关系搞得很僵。有一次，他想知道为什么工程项目上的“任命一个接线员”的某些人，要付每天2。5美元的工资。他甚至还建议说，既然吉尔伯特和声望很高的霍罗威茨有幸与这幢声望很高的大楼联系在一起，那么，他们就应该削减其佣金（不用说，他们并没有这样做）。　　　　
　　　　伍尔沃斯对成本控制特别感兴趣，因为这是个人所有的大楼，想将其中的房子租给伍尔沃斯公司、欧文国家银行及其他的公司。而且，他还是用现金支付整个项目的开支，总值为1　350万美元。这幢大楼—是纽约摩天大楼中独一无二的—从未使用抵押贷款。但是，像伍尔沃斯总是小心地看护着他的钢蹦儿一样，他也不怕花必要的钱以获得高质量。　　　　
　　　　伍尔沃斯确实获得了高质量。在他的大楼完工之后，他就马上到处宣称这是一个杰作，他很满意。吉尔伯特追随着路易斯·萨利的指引，即：摩天大楼应该是一个“值得骄傲的、迅速发展的事物”，而蒙哥马利·斯凯勒，作为他那个时代的主要建筑学评论家，也赞叹不已。“它是怎样地裂开了苍天啊，当它在正午闪闪发光时，就如同天宫上的一道光环，”他写道，“当它如同模糊的鬼影、如破晓的光线或拂晓的薄雾一般迫近人们时，是多么地让人难忘啊。”　　　　
　　　　从此，再也没有人说模棱两可的话。今天的主要建筑学评论家保罗·戈德伯格，说伍尔沃斯大楼“具有莫扎特式的质量，这样一个坚固且自信的建筑物，有着光辉、优雅的质感”。现在，它是纽约城的里程碑，每一个纽约人都希望奥西曼德斯的诅咒永远地放过伍尔沃斯大楼。　　　　
　　　　同样地，当他的建筑物马上成了世界著名建筑，并成了纽约城最重要的旅游点，出现在无数的海报中时，伍尔沃斯一定也很高兴。一年有20万人来参观这个大楼，并付钱从观光层上望。（现在，它排在纽约最高建筑的第十四名，其观光层已经关闭了很多年。）　　　　
　　　　但是，我猜想使伍尔沃斯最感快乐的应该是这座“商业的大教堂”，既雄伟又有用且美丽，马上就为他的投资带回了6％的回报，这是一个很不错的固定回报。　　　　
　　　　


第八部分：“他们发现金钱作为武器同样锋利而且更有效”意外的结果（1）

　　　　无论在何处，意外结果的定律，都不如人为法律的结果那样明显。消灭罪恶的朗姆洒的禁令，被认为是可以减轻贫穷和疾病的，可是却又产生的阿芳斯·卡蓬。再近一些，环境法常常服务于那些并不是关心环境问题而只是关心自家后院建了些什么的人。　　　　
　　　　在早期的《环境法》中，有分区法律，这种法律长期以来就是由那些追求自身利益的人所推动实行的。譬如，在20世纪70年代，纽约成立了一家限制严格的私人俱乐部，利用分区法，一点也不夸张，像一个神奇的炼丹炉，将俱乐部会所房顶上的那一片稀薄的空气变成了500万美元。　　　　
　　　　分区法本身就是因为钢结构和电梯（这二者第一次出现在19世纪80年代）的意外结果而产生的。在那时，楼层最多不超过6层或7层，而现在，建筑物可以达到任意的高度。　　　　
　　　　在1915年时，百老汇120号的平等大楼正好建在华尔街的北面。建平等大楼是为了利润最大化，目的很明确简单。这幢大楼填满了整个街区，从建筑线以上，它笔直而起，直达40层。自然地，马上就引来了一片抗议声，说如果这样的建筑物越来越多的话，纽约的街道将会变成一道再也没有阳光的峡谷。因此，在1916年时，就产生了第一部分区法，毫无疑问，这是要使曼哈顿成为更适合居住的地方，而不是变成想像中的峡谷。　　　　
　　　　几年后，纽约的区划越来越精细了。大型建筑物的建设需要与市里谈判，要对公众的舒适进行补偿，如小型的公园，或地道入口。毗邻的层数少而没有电梯的建筑物，可以出售它们的“空气权”，这样，才有可能建设更高层的建筑。建设方案不仅要市政当局方面的批准，还要得到当地社区委员会的同意。　　　　
　　　　当然，所有这一切，都只能使本来就充满着风险的行业更为复杂。房地产，特别是处于大城市的密集商业中心的房地产开发，可能比其他的行业更受制于商业周期的反复无常的行为，因为订货至交货的时间，即从大量资本处于风险状态之中的时候，到收入开始从房客那里回流的时候，可能需要好几年的时间。　　　　
　　　　大片的建筑用地常常是几十块小地方拼凑起来的。老的房屋要搬迁。计划书、许可证、特别许可弃权证书以及特殊立法，都需要耗费大量的时间。法律诉讼，有时可能还有很多的法律诉讼，必须要处理。实际的施工时间可以用一年或一年多的时间完成。在每一个阶段，都需要越来越多的资本进入。但是，在整个项目完成之前，是没有任何收入的。　　　　
　　　　因此，第一流的城市房地产，可不是业余人员或弱智者的游戏。而这恰是费希尔兄弟公司所犯的错。这是纽约的一家大型房地产公司，在20世纪70年代，它想在拉奇特网球俱乐部的公园街俱乐部会所的后面建一座新写字楼，它还以为它可以处理好这件事。　　　　
　　　　拉奇特网球俱乐部的历史可以追溯到1875年。从其开业之时起，这个俱乐部的会员是由原纽约社会的具有更多运动头脑的男性成员所组成的。它的俱乐部会所，是意大利文艺复兴式的雄伟壮丽的建筑，由麦金、米德和怀特公司设计，1918年建造于公园街和五十二街。这个使人愉快的环境有客房、餐厅，还有舒适的洒吧，在洒吧里人们可以玩非常严格的西洋双陆棋以获得赌金，还有各种各样的室内拍球戏球场，包括一种6人左右一组的场内网球的球场。（这种游戏有些像壁球，而它最好的地方就是你只需要将球拿起来，你就自动进入了全国的前100名。）　　　　
　　　　在兴建这个俱乐部时，位于中央车站北面的公园街与那些有钱人（更准确地说，是将来会加入该俱乐部的人）的公寓房离得很近。到20世纪60年代时，公园街的这一地块发生了改变，古老的公寓建筑已经让路给那些高耸的写字楼了。　　　　
　　　　除了会员的影响之外，到20世纪70年代时，俱乐部的财政出现了困难，大部分原因在于对它的主要房地产的税负巨幅增大了。如果它还想保留在老地方，就需要筹集到资金。拉奇特网球俱乐部认为它从费希尔兄弟公司的项目上看到了希望。　　　　
　　　　费希尔兄弟公司为这块土地付了2　200万美元，这是东区50块土地中的最后的一块较大的土地。但是，这个公司也有个问题。尽管大部分规划中的建筑可以越过拉奇特网球俱乐部的顶部对公园街有很好的视角，但是，它没有公园街的门牌号。如何以最高的价格将之租出去，这就是个本质的问题，因为纽约的街边住址并不具有与街道门牌号同样的优良标志。费希尔兄弟公司需要拉奇特网球俱乐部的门牌，准备把它租下来。　　　　
　　　　在很多生意中，既然两方都有这个需要，那就会很快达成协议。但是，这可是在纽约，从严格的意义上说，这可是发明硬式棒球（hardball，还可译为“无情的手段”）的地方。在1973年和1974年都开了会，但是，没有达成任何协议，因为俱乐部希望订立一个调整条款以保护自己不受到通货膨胀的危害，费希尔兄弟公司在这一点上不肯让步。　　　　
　　　　后来，纽约城发生了金融危机，房地产市场崩溃了。在后来的三年中，费希尔兄弟公司的这块地方—放在这块用2　200万美元贷款购买的土地上的测量仪器也移走了—一直没有开发。然而，到1997年时，形势开始看好了。　　　　
　　　　


第八部分：“他们发现金钱作为武器同样锋利而且更有效”意外的结果（2）

　　　　费希尔兄弟公司又回到了拉奇特网球俱乐部，并提出一个协议。如果它可以在俱乐部上空建一个拱顶到达它的建筑物，那么，它就获得了这个宝贵的公园街门牌号，它可以为此特权而每年支付给俱乐部30万美元。但是，俱乐部却拒绝了。它坚持俱乐部的建筑必须保持完整，而且还坚持其空气权必须是任一合约的组成部分。　　　　
　　　　所以，费希尔兄弟公司愿意为其出入口和空气权以及通货膨胀的一般性调整条款而支付60万美元。俱乐部认为调整条款，冷静地看，应该从每年120万美元开始。费希尔兄弟公司断然拒绝了。然而，俱乐部却自信自己处在猫鹊的位置上。　　　　
　　　　但是，事实却不是这样的。毕竟，费希尔兄弟公司并没有成为成功企业，它也不知道如何获得市政府的权力的门路。一开始，它去找曼哈顿行政区的主席安德鲁·斯坦（费希尔兄弟公司经常是他竞选时的捐赠人）并请求他为这一块地批一个门牌号。在发布这一声明的时候，42个东五十二街成了一个公园街广场，这样，拉奇特网球俱乐部的特权门牌号的市场价值就不再存在了。　　　　
　　　　接着，费希尔兄弟公司雇佣了斯奇特莫、欧文斯、梅里尔公司，一家主要的建筑公司，来重新设计其建筑物。他们要求建筑师们设计出第一流的建筑，要有足够的公众设施，使地面的价值等于拉奇特网球俱乐部要求的空气权价值。　　　　
　　　　建筑师们设计了一个公众“风雨商业街廊”，直穿过五十二街到达五十三街，走廊的高度高于平地60英尺。并非巧合，60英尺，正好是拉奇特网球俱乐部的高度。这就说明：费希尔兄弟公司所有的可出租的楼层都可以看到公园街，这样就可以索要高额租金。而且，风雨商业街廊也向公众开放，甚至还设有公众休息房—这在曼哈顿中心是很少见的—这样，因为建造很大的建筑，也使得这笔钱合理起来。　　　　
　　　　费希尔兄弟公司平静地与市政当局谈判，以获得它对该方案的支持。1978年，当达成这一协议时，拉奇特网球俱乐部才知道，费希尔兄弟公司不仅会在它的隔壁，而且，俱乐部还被排除在局外。　　　　
　　　　看上去，这就像是一个游戏，一个为费希尔兄弟公司制定规则并让它参与比赛的游戏。但是，并不尽然。结果是拉奇特网球俱乐部的一些会员参与房地产游戏的水平和其他一些会员玩带赌金的西洋双陆棋的水平一样好。　　　　
　　　　仅仅三周后，《纽约时报》的头条新闻就给费希尔兄弟公司从头到脚泼了一盆冷水，题为“拉奇特网球俱乐部上将建旅馆”。这个旅馆将利用俱乐部后的小巷作为出入口，并且不碰到俱乐部。但是，它将提高475英尺，正好到达费希尔兄弟公司的第四层楼面。那时，费希尔兄弟公司的房客将根本看不到西格拉姆大楼的美丽景象，也看不到圣巴塞洛缪教堂以及纽约东面的其他壮丽建筑，而只能看到几英尺外的一堵砖墙。　　　　
　　　　费希尔兄弟公司已经花费了数百万美元去买地，又在审批过程花了数百万美元去设计和看护这幢大楼，而大楼的建造实际成本为8　200万美元。拉奇特网球俱乐部威胁着它的生存。　　　　
　　　　但是，它可以建吗？法律上讲，答案是肯定的。拟建大楼的设计严格符合分区法，“按它的权利”，可以实施施工而不需与市政当局进行协商。到那时，拉奇特网球俱乐部就不是纽约城的标志了（但它当时还是）。　　　　
　　　　但是，拉奇特网球俱乐部是否有钱、有专家来建一个旅馆呢？同样，答案也是肯定的。洲际酒店，不仅仅是大型酒店的所有者，而且还是这些酒店的建造者，宣称它认为这一方案可行，而且还与俱乐部一起工作来更新设计。经纪人们找来成堆的借贷者来为其建造融资。结构工程师想出了办法使酒店的支撑结构穿过俱乐部会所而不碰到其主要房屋。　　　　
　　　　费希尔兄弟公司确信这个计划只不过是无理的