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感悟地产-第15部分
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最后，艾建筑师表示，抬高房地产业的准入门槛是解决这个问题的关键，同时最终的受益人是老百姓。
2002…8…14
成品房三大误区
本市室内设计方面的专家和学者认为，成品房的产业化将是必然趋势，随着房地产的日益成熟，室内设计的重要性将越来越显现。然而，在开发商和购房者的头脑中，目前对成品房还存在着几个误区。
片面追求个性
关于解决成品房的个性化需求问题，中国建筑学会室内设计分会副会长、天津大学建筑学院研究生导师张文忠教授曾经考虑过多种解决办法。例如同一户型可选择不同档次的装修菜单、同一档次的菜单又可运用同一材料不同的色彩和质感、同一种涂料不同的花色、同一材质不同的颜色与纹理等来尽可能满足购房者个性化、多样性的要求。但是张教授表示，造价低是成品房的重要优势，因此在成品房中，不能够要求片面的、绝对的个性化，否则就无法做到工业化的施工以降低装修总造价。如果客户需求个性极度的张扬，那只有靠另行设计来实现。
小户型不需设计
目前业内有一种说法，就是小户型不需要设计。中国建筑学会室内设计分会天津专业委员会张强副主任对此表示否定。他说，何以能体现室内设计对房地产的特殊意义？那就是要用设计说话，设计师的责任就是要与开发商共同为各种需求层次的人们创造美好的生活。无论户型多小，都应当满足居住、会客、起居活动等基本生活功能。相对设计而言，大户型的空间利用率反而会差一些，而恰恰是那些小户型才更能体现设计师对空间设计的认识程度、更能反映出设计师真实的实战能力。
装修不用设计
多年从事室内设计的阚工表示，他对目前市场上一些成品房的生命周期究竟能保持多久感到怀疑。他说，现在很多成品房仅仅是用家具和饰品在烘托一种现代的气氛，仔细观察之后就会发现，其中几乎没有多少设计的痕迹，因此整套房子让人感觉缺少章法、空间利用率较差。购房者是最聪明的，他们懂得设计的含金量究竟是多少，因此这样的成品房恐怕不会得到老百姓的长期认可。因此，他认为成品房的室内设计这一环节绝对不能省，同时在设计中应该分出层次，尽量不要一步到位，要给购房者留出充分的选择和发挥的空间。
2002…7…31
地产亮出新杀手锏
〃地段、地段，还是地段〃，这句话一向被地产人奉为真理，然而经过多年实践后的今天，从无数的坎坷和泥泞中一路摸爬滚打、披荆斩棘走来的地产幸存者却不约而同地对这句真理产生了疑问。在最近的一次业内沙龙上，一些资深地产人士普遍认为，随着市场和产品的日益成熟，目前对地产起决定作用的已经不再是地段，好的规划设计才是今天地产开发真正的杀手锏。
规划设计让华苑创造了神话
提到规划设计，就不能不提华苑。开发区泰岳置业的文经理说，验证规划设计在整个地产项目运作中的重要作用，华苑是第一个成功的例子。在刚刚开发华苑时，很多人都认为地点较偏，按照地段法则，前景不是很乐观。然而，当绿意盎然的环境效果和色彩鲜艳明快的建筑外檐展示在人们面前时，一向以内敛沉稳著称的天津人终于坐不住了，他们激动得难以自持，一时间，华苑成了人人向往的最理想的居所。它确实凭借着令人耳目一新的规划设计创造了一个地产神话。
好的设计能够让人们放弃很多
〃直到今天，我们都还很后悔，其实好的设计能够让人们放弃很多在脑子里已经根深蒂固的东西，只可惜当初我们没有意识到这一点。〃泰达园的企划经理刚振宁在谈到曾经的教训时，表现的更多的是反思。他说：〃我们的日本设计师曾经把泰达园靠近人民公园的房子全部设计成东西朝向、面向公园，并且把面向公园的窗户全部设计成为弧形观景窗，但是，我们当时认为东西朝向的房子是无论如何都无法接受的，因此最后决定只保留一小部分这样的设计，然而事实证明，我们低估了市场，最后这一小部分东西向风景住宅的销售价格比其他房子每平方米高出一千元，却仍旧是供不应求。
规划设计决定利润
吴先生是一位从１９８９年起就做地产的外地资深地产商，目前在天津已经做了四个多月深入的市场调研，正在雄心勃勃地计划开拓天津市场。他说，多年的开发经验证明，没有一块土地是没有利润的，关键是如何进行规划设计。地段法则只适用于地产发展初期，当市场成熟以后，它就会被逐渐淡化。拿到一块地，先搞清市场需求在哪里，然后再根据地块特点悉心地进行规划设计来满足这种需求，才称得上是高水平的地产开发。
2002…7…31
看售楼处探开发商深浅
〃小天地、大舞台〃，用这句话来描述售楼处应该说是恰如其分的。随着地产业的营销手段越来越纯熟，每个开发商都深知，只要是想买房的人，他们第一个要走进的地方肯定是售楼处，因此，售楼处就成了开发或销售商向客户尽情发挥和展示自己的一个重要舞台。为了让自己的项目给购房者留下一个深刻的第一印象，他们在售楼处的建造和布置上可谓挖空心思、大做文章，因此，现在的售楼处已经不单纯只是一个〃卖楼的场所〃，更被赋予了文化及艺术的内涵，玲珑剔透如玻璃花房者有之、幽雅精致如咖啡屋者有之，然而，透过售楼处华美的外表，购房者是否能看出一些其中的门道？
洞察开发商实力
其实，从售楼处的建造和布置，就能看出开发商的资金实力和营销功力如何。售楼处就好比开发商的一张脸，哪个开发商不愿意让购房者看到自己光鲜而又美好的一面呢？但是，一个好的售楼处决不应该仅仅只是一些高档材料、高档家具的堆砌，这就好像人的脸并不能只靠高档化妆品的涂抹一样，它首先需要一个〃整体的构想〃，也就是说，如果设计创意到了位，也许并不需要花很多的钱，就能为购房者营造出一个舒适幽雅的环境，同时又能使自己的某些更深层的意图得以顺利的实现。而要做到这一点，拼的可就是开发商多年地产营销的内功了。
感受开发商心态
有这样一个售楼处曾给笔者留下深刻印象。其实回想起来并没有什么特别，只是感觉那里很多的细节都被处理得恰到好处却又不露痕迹。室内的温度不冷也不热，是刚刚好的，在布置得幽雅温馨的洽谈区坐定，让人有一种归家的感受。售楼小姐很自然地轻问一声：是要一杯咖啡还是红茶？拐角处显眼地闪烁着洗手间的字样，让人免去了问讯的尴尬。
了解开发商良莠
有人说，看楼之前要先〃看〃人，这句话是很有道理的。凡买房的人，都要和售楼人员打一段为时不短的交道。通过和售楼人员的这段交往，有心的人就能从中看出开发商的良莠。售楼人员是训练有素还是参差不齐？这可以看出开发公司是否重视培训、人员筛选是否严格；售楼人员是具备丰富的专业知识还是信口雌黄、胡乱搪塞？这可以看出开发商的素质和做事的态度；售楼人员是勤奋敬业还是飘忽不定、频繁跳槽？这可以看出开发公司是否具有很强的企业凝聚力以及长久的生命力。而开发商的良莠正是决定产品好坏的先决条件，因此，通过对售楼人员的细致观察能够让购房者对房子未来的各个环节做出一个比较正确的判断。
2002…7…10
楼市成熟三大标志
不知不觉间，２００２年的楼市又已过半。半年来，津门楼市表面看似平平常常，未起大波澜，然而，从最近出现的几个越来越明显的迹象看，天津楼市其实一直都在暗流涌动，不停地进行着自身的整合，正在一步步地向真正的成熟期过渡。
楼市霸气十足
２００２年以来，本市地产业内硝烟味渐淡，有很多一直苦苦挣扎的小地产商终于心力耗尽、踪影全无。这一点在今年的春季房交会上表现得最为明显。过去那种很普遍的两张台子搭成的展位在今年几乎很少看到，取而代之的则是一些多年来在楼市中呼风唤雨的楼市霸主开始上演三国故事。然而高手毕竟是高手，其争斗的形式也已绝非过去那种阵前叫骂式的往来厮杀，更多的则是一种具有绅士派头的决斗前的准备。他们表面上一团和气，而私下里却都在苦练内功，比拼的是产品、是服务、是实力。有专家分析，这是市场经济发展的必然结果，在这种游戏规则下，开发项目肯定会逐渐向大企业手中集中，谁是强者，谁必将最终赢得市场。
本土化特征渐显
本土化一直被学者们总结为地产的一大特征，然而，这一点在本市直到近几年才得到了明确的印证。本市地产多年来始终维持着〃你方唱罢我登场〃的和平局面，在上世纪九十年代中期甚至是港式地产统领潮流，但结果却是：当性情豪放的天津人看到只有七八平方米的卧室和绝非南北朝向的户型摆位时被惊得目瞪口呆，他们始终弄不清要买的新房何以被盖成了这番模样，于是一大批踌躇满志打算在天津赚得钵满盆满的港商也在最早时间无可奈何地退出了这片让他们始终没有搞懂的市场。接下来又是澳洲、新加坡等国家地产商的加盟，但据消息称，由于各种各样的原因，他们自今年开始将会相继离开天津。也许真的像有的地产商自嘲的那样：地产是个冷面少女，她只对熟悉的人展露温情？
区域划分清晰
经过多年的市场整合，天津楼市已基本完成了区域的划分。据资料统计，在同属于市区的范围内，楼盘销售价格非常悬殊，一个地区的房屋销售最高价却成为另一地区的最低价，这样一来，势必出现像目前发达国家那样的城市人口居住模式：城市由于地产价格而形成的明显的区域划分。有关方面的专家认为，这种区域的划分是与每个区域的经济、文化等方面的发展速度密切相关的。也就是说，今天的低价位区域随着其各方面的快速发展而有可能就成为明天的高价位区域，因此这样的区域划分对于整个城市的发展来讲是有着积极意义的，同时这也是房地产业成熟发展的一种标志。
2002…6…12
选择快乐别墅十二个理由（1）
蓝天、白云、绿水、浓阴，蜿蜒幽静的小径曲曲折折中掠过一幢幢色彩明快、风格现代的别墅外墙，鹤发童颜的老人正在自家缤纷的花园中侍弄着花草，远处河边有几位〃姜太公〃坐在那里自得其乐，浓阴深处隐隐传来孩子们嬉戏追逐的笑声。这里的花草是快乐的，因为它们在怒放；这里的流水是快乐的，因为它们在忍不住地丁冬窃笑；住在这些别墅里的人们更是快乐的，因为他们有选择这里的十二个理由！
理由一：阳光照亮生活
别墅本身就以其楼层低、密度小的绝对优势而饱受阳光的抚爱，只要天气情况允许，住在别墅里的人天天都是〃阳光灿烂的日子〃，而本市的一些优秀的别墅项目更是在设计中使这一大优势得到了淋漓尽致的发挥。万科美国小镇为别墅开启了屋顶天窗，增加了垂直透光；城市别墅·第一印象是利用东西摆位、南北朝向、三面采光的形式让居者最大限度地享受阳光；而顺驰半岛·蓝湾则是运用了新颖的剪刀梯设计使两栋别墅的层面交错，从而巧妙地增加了每个别墅单体的日照空间层面。这几个项目都不约而同地在〃如何为居者争夺更多阳光〃这一点上下足了功夫。
理由二：房型新颖
别墅的房型设计与其他建筑形式相比有着一种截然不同的新颖。最典型的例子应该是城市别墅·第一印象的那种以中庭连接前后两个功能区域的设计，它使得南北两部分的建筑体量如同坐落于风景庭院中的两个亭子，并且使每个房间均能够做到阳面采光，令人耳目一新。半岛·蓝湾在户型中也有一些类似的中庭设计。而万科美树丽舍以１８７平方米的建筑面积做出五室的户型设计也让人不能不佩服设计师对房型运筹的精到。
理由三：看得见风景
因为别墅一般都选择建在远离闹市的风景区，因此它们是城市中难得的看得见风景的房间。半岛·蓝湾就是一片建在风景里的别墅，其项目所在地…梅江南正处于本市即将开发的卫南洼风景区内，那里将是一派蓝天碧水、鸟唱蛙鸣。住在那里的人们恐怕不难看到〃黄鹂翠柳、白鹭青天〃的美丽景象；而万科美树丽舍也是临潺潺的流水而居，而且项目入口处本身就是一个拥有上百株名木古树的４０００平方米的美树公园，走进那里，想必会有一份特别的归家感受；城市别墅·第一印象的景观特点则是通过垂直及分层次的立体绿化，而使整个建筑群体都仿佛漂浮在风景之中。
理由四：最亲自然
别墅是一种与自然最亲近的建筑表达形式。以上面提到的三个项目来说，他们都为每一户居者提供了自种植区或私家花园，在那片小天地里，更有一番不同的乡村野趣。
理由五：空间富于变化
在别墅的空间设计中，有大量的吹拔（共享空间）、回廊、阳光房等一些较特别的建筑元素的使用，这样就使得建筑的空间感觉更为强烈，时时能让居者心中有一种暗暗的惊喜。
理由六：公摊面积极少
别墅基本上为私人领地，因此公共楼道或墙体几乎没有或很少，这样就使其出房率能够保持很高的水平，这是其他建筑形式所望尘莫及的
理由七：大量的面积奉送
一般别墅项目都有大量的奉送面积，诸如私家花园、空中露台、中庭院落等等。上面三个项目的每种户型几乎都有５０…１００平方米左右的面积奉送。特别值得一提的是，万科美树丽舍还另外为居者设计了仅计算一半面积的地下室，在这个空间可以做效果极好的视听房、健身房和家庭酒吧而不用担心会影响家人和邻居的休息，这一设计能够使购房者的投入更加经�
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