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感悟地产-第17部分
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2002…4…17
你家地产什么性格？
就中国地产而言，南风北渐似乎已是一个不争的事实。从日新月异的南方地产刮来的一股股强劲的罡风使得北方本土的开发商实在有些应接不暇，从花园社区到ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ别墅群，从智能化概念到生态住宅，从板块开发到大盘运作，近一时期又兴起的主题地产再一次让本土地产商五迷三道了一回，到底什么是地产的主题？
据业内人士分析，所谓地产主题说白了就是指地产的性格。人的性格有快乐、开朗、内向、偏执等等类型之分，而当今的地产主题也不外乎绿色、水景、健康、体育、艺术等等概念。一听到一个地产是什么主题，就好像介绍一个人是什么性格一样，马上对这个地产就有了一个初步的印象。有笑话道，现在跟风最紧的一些地产时髦人士的见面语已变为〃最近在做什么主题？〃仿佛不提主题就不叫地产人，不提主题即使是地产也不够时尚。最近，关于究竟什么是地产的主题这个话题，业内人士曾有一次非常有趣的南北对话。
主题地产是〃高手〃的专利
一位以主题地产项目在南方几个城市遍地开花的资深操盘手，目前即将拉着队伍打入天津市场，他雄心勃勃地说：这叫品牌扩张。对话中，他作为南方地产的代表人物首先断言：主题地产是〃高手〃的专利。他认为，在地产行业的操作中存在着低、中、高三种级别，这三个级别同样都是在做〃ｓｈｉ〃，但是这个〃ｓｈｉ〃的含义却极不相同。低手是做事情的〃事〃，中手是做市场的〃市〃，而高手则是做形势的〃势〃。目前的主题地产已经将地产的含义改写为〃泛地产〃概念，即已经超越了地产操作的范畴，是在做〃势〃，非地产高手而不能为也。因为只有一个地产高手才能在操作一个主题地产的全过程中，有能力把自己的主题从头至尾地贯彻在项目当中，只有他们才有能力做到自圆其说。
主题地产不在乎地段
这位南方代表认为，曾经有一句在地产行业流传很久的至理名言：地段、地段、还是地段，这句话曾被地产业奉为屡试不爽的制胜法宝，但是在碰到了主题地产之后就显得不是那么灵光了。地产业在中国发展至今已经经历了三个阶段。第一阶段是买房子。那时候由政府出钱盖房子，最具代表性的是出现了大量的简易楼，那时候人们对居住的要求还仅仅停留在一个〃住〃的水平上；第二阶段是改善型，要买一个〃家〃。这时候地产已经上升到了概念地产的层次，〃家〃的概念就是特别周到，非常齐全；第三阶段是购买一种生活方式。开发商出卖的是全新的、豪华的、主题各异的生活方式，购房者们可根据自己的喜好自由选择。也许在前两个阶段还存在着地段的选择，但是在第三阶段，购房者对于地段的好坏反应已经很淡漠了，从他们自己在南方已经成功了的几个项目实例均证明了这一点。
〃品质〃是本土地产的永恒主题
在南方代表对主题地产做出高度评价的时候，本市的地产人士表现出的是一种冷静的沉默和谦逊的倾听。但是，在长久的沉默之后，一位本土的地产人士最终做了一个颇为精彩的发言。他说：〃是的，我们这个城市的地产乍看起来似乎没有什么鲜明的主题，但是，其实我们天津地产一直以来都在追求着一个永恒的主题，那就是'优良的品质'。开发商首先要做的应该是想办法提供出更新更好的产品，至于地产的主题应该只是开发商为自己的产品赋予的一种标志性的特征。天津的百姓是最理智的，他们最看重的还是产品本身的软、硬件，而主题应该仅仅只是组成这些软硬件的其中之一。主题往往是与流行联系起来的，但是天津的百姓是决不会因为流行而去买房子的，也可以去问问那些南方已经成功了的主题地产的客户们，他们买房究竟是冲着主题还是更多的冲着产品？〃
关于主题地产，南派、北派可谓仁者见仁，智者见智。听说主题地产在南方的确拉升了一些城市边缘地块的地产价格，可谁又说得清做到这一点究竟是因为那个地产的主题还是地产本身的综合魅力？但不论怎样，有一点大家还是有共识的，那就是天津的老百姓很现实，天津的市场不好做。所以，在天津这片土地上，要想整出一个让老百姓买账的地产主题恐怕绝非易事。
2002…4…3
买房搭乘“板块列车”
板块开发，一个貌似高深的地产专业话题，大家也许会认为这个话题离老百姓的生活太远了，其实弄懂了您就会明白，它能够给每个城市的居住者带来最大的实惠。通俗地讲，板块开发就是在城市的一个大地块上，多家开发商共同规划，联合销售，给选择个案楼盘的购房者提供了一个价格更为合理、配套更为齐全、选择余地更大的〃大板块〃。
板块概念最先出现在地产界当属在广州炒得沸沸扬扬的华南板块。在开发番禺板块时，广州市首先在那个地区大搞配套建设。在地产尚未动工之前，一个大型居住社区所应具备的各种生活设施已经设计得非常周全。在１２月１４日的远舰地产沙龙，业内人士就我市的板块开发话题发表了他们独到的见解。
大板块大翻番
谈到炒作，必定需要媒体和广告。前些时对新宜白板块的炒作说明，搞板块开发应该是开发商今后的一个努力方向。新宜白地区地产项目众多，但过去那个地区的销售始终没有出现过火爆场面。后来通过对当地的商业、卫生、教育、土地及居住大环境等资源的全面整合，联合了当地七个项目的开发商进行了一次较大规模的板块炒作，一个月便初见成效。在七月这样的地产销售淡季，所有项目的销售额与过去相比均大幅度提升，有的项目竟然翻了几番。
质疑板块理论
有人发问：对板块的炒作真的就能让老百姓不假思索地掏银子吗？是不是因为那里的产品不到位才选择用媒体包装？板块开发必先具备哪几个条件？针对这几个问题沙龙展开了激烈的讨论并最终达到了共识：板块开发要想成功，土地本身必须要具备一定的实力，起码应该具有一定的人文价值及升值空间。如果离开了这些，仅凭单纯的炒作，无异于在沙滩上盖大楼，不但经不起推敲，老百姓也不会买账。其次做好板块开发，还必须具备几个条件。首先开发商必须具备共同的参与热情及统一的行动思路。他们必须统一思想，究竟要在自己的板块上画出怎样的图画？其次需要一个脉络。比如说市里统一规划，例如现在的华苑、梅江等，有了统一的规划就更能有的放矢了。第三就需要一个好的发起人。由这个发起人对整个板块资源进行整合并且做好对开发商的组织工作。
梅江ＶＳ华苑
同属于市里统一规划的两个板块，现在的梅江和已经成功的华苑具体有什么不同呢？德茂丰置业的陈经理有一段精彩的发言：〃我认为梅江目前状况相比于过去的华苑至少缺乏两点，首先整个社区档次没有逐步上升的空间。梅江现在所有项目的均价都在３２００元以上，有些项目甚至达到了３８００元，试问，梅江还能有多大的价格拉升空间？而华苑就不一样。华苑从２０００元低价做起直到现在的久华里高档项目为板块画上了圆满的句号。梅江区域的开发商应考虑如何在房价和未来升值方面吸引住购房者的目光。第二点，华苑之所以成功是因为当时王顶堤已是一个非常成熟的居住社区，已经具备很多大型的公建及配套设施，再建华苑已是水到渠成。建议梅江可以从交通建设方面着手，也可搞一些公益活动用以聚拢人气。总之解决人气问题是做好这个板块的关键。〃
中美房地产中介差距究竟有多大？（1）
众所周知，目前在欧美一些发达国家，房地产中介业已经非常成熟。这些国家几乎所有的新房与旧房交易都是经过中介来完成的。与此相比，我国的房地产中介业目前尚处于发展阶段。那么，究竟其中的差距有多大呢？日前，美国21世纪不动产亚太区总裁比尔先生对此进行了一番比较客观的分析。
门槛高低不同
比尔先生表示，美国经纪人进入行业的门槛比较高，他们普遍受过良好的高等教育，至少45％比例的人具有本科学历，20％的人可以熟练地使用外语。他们在取得经纪人资格证之后，还必须每年都参加相关的业务培训和考试，即使像他本人已经具有这么高职位的经纪人也不例外。而相比之下，中国在这方面的要求就不是这么严格了，据他所知，目前中国还有很多没有资质的房地产经纪人。
工作稳定性不同
在美国，房地产经纪人是一种非常稳定的职业，那里的经纪人平均从业时间在13年以上。平均年龄都在50岁上下，要比中国大很多。而中国的房地产经纪人几乎大部分都是年轻人，流动率很高，今天的经纪人也许明天就已经从事其他行业了。这将影响到中介业务的连续性和在客户心中的诚信度。
工作及薪酬模式不同
在美国，很多房地产经纪人都没有底薪，他们与自己所在的中介机构进行利润分成。也有一部分身份更为独立的经纪人，他们只需交纳一部分管理及办公费用，剩下的佣金全部归自己。在美国，房地产经纪人是收入相对比较高的职业，他们的年薪一般在47000美元左右，店主就更高了，平均在74000美元左右。因此他们中间大约有20％的人都有自己雇佣的私人助理。而中国的经纪人除了一些个体户，加入中介机构的基本上都有底薪，但是整体收入却并不是很高。
委托房源的方式相反
美国绝大多数的卖家都是独家委托房源，这与中国的情况恰恰相反。比尔先生认为，造成这种情况的原因是，卖方还没有认识到独家委托房源的价值所在。同时很多卖家不愿意找中介可能还因为中国的经纪人无法提供很多增值服务，比如开车带客户看房，为客户推荐可靠的装修公司，为客户提供很好的置业建议等等。这种现状也许只有靠不断地培训、提高经纪人的服务价值才能改变。
对互联网利用程度不同
在刚刚出现互联网的时候，美国的经纪人也曾经非常恐慌，他们害怕自己会因此失业。但是经过几年的磨合适应之后，他们发现，其实借助互联网只会让自己的业务更加专业、简便而有效。现在美国的房地产很大一部分都是通过网上交易，他们通过网上看房，节约了很多精力和时间，正常情况下，一单生意两周之内即可搞定。而在中国，房地产中介业目前对互联网的利用还不是很充分。
行业协会的作用不同
美国的经纪人非常依赖自己的中介协会，他们的行业协会由行业自己来控制，和政府没有关系。目前协会有会员100多万人。他们负责定期组织培训，提高经纪人的专业化水平。同时最大可能地保护经纪人的声誉和利益不受损害。而中国目前缺乏这样的行业组织，或者说这样的组织工作做得还很不够。2004年6月26日
随着城市大规模的市政改造，交通之于地产的意义已经日益显现。众所周知，本市曾有多个楼盘都是在周边道路拓宽改造之后迅速升值，有的项目交通状况改善前后每平方米售价几乎相差近千元。因此，在这样的时机讨论这样的话题就显得尤其重要了。
为城市交通进言
交通能为地产带来什么？
天津目前正处于高速发展阶段，而道路交通改造更是突飞猛进。作为一个现代化大都市，它的交通组织应该如何规划？它的道路建设速度应该如何进行调整？真正合理的交通布局应该是怎样的？日前，业界的专家和房地产商济济一堂，提出了一些建设性的建议。
天津应该“一条扁担两头挑”
天津大学博士、城市规划专家邹颖女士认为，从城市规划意义上看，北京的城市发展其实是一个失败的案例。现在北京的环线已经从一环修到了七环，而整个城市的布局也是在交通组织的带动下一层一层地往外面摊大饼，与此同时，这样的交通组织还把很多不必要的私用交通也引到了市中心，造成了城市严重的拥堵。而国外经过这么多年的发展目前有很多成功的先例，非常值得我们借鉴。比如法国巴黎的放射性长廊方案，东京的多合性方案，都是强调在交通的带动下进行的。这些城市的很多古迹都集中在城市中心区，私人交通一般都在城外，这样的交通组织对整个城市的干扰不是很大，而且城市的风貌也能够得以保留。我们最近正在修编天津的总体规划，希望寻找天津城市发展的一个正确的模式。我们认为，天津的交通组织应该以城市快速路为交通轴，在这个轴的带动下形成一个规划方案，一条扁担两头挑，一边是滨海新区，一边是市区，然后在这条轴线上填充地产项目。应该说，这样的规划，才能保持城市的可持续发展。
道路建设应该比地产开发快半步
乐康置业许晓鹏认为，如何能够使城市的总体规划与开发商的项目规划进行有机的结合，这是目前城市发展所要解决的关键问题。这里面有个度的问题，比较合理的步骤应该是，道路建设快于地产开发半步。因为如果道路建设先于地产开发很多，有可能道路建设时就没有考虑地产的价值所在，那是一种很大的资源浪费。而如果先有开发，然后再进行道路建设，那么开发商就要承担很大的风险，一旦项目开发之后，道路跟不上，整个项目就将很难运作。因此只有掌握好这个度，才能够使项目具备很大的升值空间，才能够做到政府、开发商、老百姓三方面都受益，否则政府的规划可能就是一�
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