感悟地产-第22部分

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　　研究烂尾　发现九川价值
　　凌朝翔说，当初之所以最终决定参加九川大厦的竞拍，万顺公司是经过了反复论证的。在对天津甲级写字楼市场进行了认真的调研，同时客观地研究了九川大厦的详细资料后，他们最终得出结论…九川大厦具有很高的开发价值。首先，原九川大厦占据着非常优越的地理位置，属于小白楼商圈却与五大道唇齿相依，不但自然浸泡于ＣＢＤ的商业氛围之中，而且可坐享五大道的高尚宁静，是建造高档楼宇不可多得的地段。同时由于其当初仅完成了部分基础建设，从而给〃接力〃者留下了非常充分的发挥空间，这样的停缓建工程能够给〃接力〃者带来足够大的开发价值。
　　负债清晰　认定九川有救
　　债权、债务清晰也是九川大厦能够最早得到重生的重要原因。凌朝翔对此表示，正是由于九川大厦的这个优势，才使得它能够从众多的同类工程中脱颖而出，最先以拍卖形式获救。而据记者了解，本市的另外几个也同样具有很高开发价值的同类工程就是因为债权债务关系复杂而让有意〃接力〃者无从下手。因此，凌朝翔还表示，希望能够通过本报向其他停缓建工程的开发商提出建议：应该提前对自己项目的债权债务问题予以清理，该清算的清算，该评估的评估，尽可能地为将来的〃接力〃者扫清障碍，让他们能快速而顺利地接手。
　　重画图纸　革掉烂尾命
　　众所周知，本市的停缓建工程多为上世纪九十年代初的设计作品，其设计中肯定有很多地方已经无法满足今天的市场需求。因此，让接手的项目能够跟上甚至超前于时代的步伐，得到彻底的〃新生〃，这是〃接力〃者要面对的最关键的问题。凌朝翔对此用了一个非常形象的词语…洗心革面。他们于工程接手后，重新对整个大厦进行了全方位的规划设计，无论是各种建材还是建筑使用功能都力争达到目前世界最先进水平。他们将万顺国际经贸中心定位为〃新生代写字楼〃，为此砍掉了商业、商住等两项能让企业资金以最快速度回笼的经营模式，将整个大厦的经营方向定为纯写字楼。另据凌朝翔透露，目前有多个国外办事机构已与他们取得了联系，租售意向也正在洽谈中。
　　记者手记
　　救治停缓建工程决不应仅仅只是简单的资金注入，只有赋予它们新的生命和灵魂，才能使之在新的时代背景下立于不败之地。也许只有经过这样一番涅，它们才称得上得到了真正意义的重生。否则如果接手后仍旧沿用原有的设计，那么，即使最终完成了整体建筑，恐怕也只是为城市又增加了一堆建筑垃圾而已。
　　2002…10…19
　　
　　沪投资商进军天津烂尾楼
　　今年上半年，已有多家来自上海的实力雄厚的投资公司先后来到本市考察市场。其中，考察重点为本市目前位于中心城区的停缓建工程（俗称烂尾楼）。据与其中一家公司有合作关系的本市某中介机构人士透露，该投资公司已收集到大量本市黄金地段烂尾楼的相关资料，目前正在研究论证阶段，一旦选中目标，很快就会有所动作。同时他还表示，该公司资金不成问题，在天津的投资计划仅此一项就达数十亿元。
　　烂尾楼，曾经是一个让很多开发商、银行和购房者都刻骨铭心的字眼。然而，今年以来其身价却在上海楼市强劲飙升。据资料介绍，在上海静安区的高级商务住宅区内，许多烂尾楼在易主之后，经过包装炒作，摇身一变就成为了星级公寓。目前每平方米售价已经超过１００００元，有的甚至已突破２００００元／平方米大关。这些楼盘往往开盘仅三四个月销售率就超过了７５％，高昂的销售单价和诱人的销售成绩引得不少开发商纷纷跟进，更有做出经验者目前已成为这种项目的开发或者代理专业户。
　　当记者与位于本市南京路上的一烂尾楼的项目负责人取得联系时，该负责人证实，的确已有多家上海公司与他们正式接触过，其中有的已进入实质性洽谈阶段。对此，该负责人向记者表达了自己非常迫切的愿望，他说，项目已停工多年，企业因此一蹶不振，他本人也已一年多未领到工资了，职工们都盼望着项目赶快盘活。同时他还表示，只要有人肯注入资金，无论是让他们继续负责施工，还是另请其他的队伍，他们都没有意见，只要能看到大厦盖起来，也就算了却了大家的一桩心愿。
　　当市城乡建设研究所所长王明浩听到这个消息时，显得很兴奋。他说，这实在是一个好消息，是对这个城市发展极为有利的一件事，希望投资商与有关部门尽快取得联系。他表示，市建委对停缓建工程的态度是一楼一策，具体还有很多优惠政策，总的来说，在不让前面的开发商损失太大的前提下，一定会让投资者得到实实在在的实惠。另外，投资停缓建工程与盖新楼相比不但投入少，而且还能省略拆迁安置等一些前期环节，工期就能相应缩短，这样，投资者的资金只需打一个短平快，就能够得到很好的收益。
　　一年多以前，万顺公司以拍卖方式接手九川大厦，做了第一个敢吃螃蟹的人。目前项目已接近完工，尚未开盘即已预订大半。对这些远道而来的投资者来说，他们可以称得上是前辈了。该项目负责人凌朝翔认为，目前天津的经济在高速发展，这些投资者把握住了很好的时机。从目前情况来看，未来的市场很大。而且，天津的停缓建工程一般都占据着中心城区最好的位置，因此，只要精心打理，就一定会有丰厚的回报。但是，由于停缓建工程的建设时间相对较久，无论是建筑形式还是建筑风格，与现在的要求相比都有一定的差距。对此，他告诫投资者，项目的定位一定要高，要按照国际化的标准来做。开工之前，一定要组织一个班子对项目进行周密的研究，因地制宜，对那些原设计中已经落伍的、但技术上能够解决的问题，即使投入大一些也一定要改。只有以崭新的理念对停缓建工程进行重新设计包装，才能够最终赢得市场的认可。
　　■■相关链接
　　■烂尾楼在拍卖时，由于银行以及一些债权人急于收回资金，前几年，上海有的开发商仅用该房屋投资的１／２甚至１／３就可拍得。这样一来，只要有眼光，做得好，投资烂尾楼比投资新楼盘赚的钱还多。
　　■日前已经落马，曾经有着〃烂尾楼大王〃之称的昔日地产大亨周正毅就是靠成功运作了几个烂尾楼项目而赚得盆满钵满。周正毅运作得颇为得意的一个项目…上海古北伦敦广场住宅楼，他最早以４２００元／平方米的价格买入，另注资建造完工后价格涨至２万元／平方米；他的农凯集团办公楼和相邻的兴业大厦也是以低价收购的烂尾楼，如今市价均翻了一倍不止。
　　■在上海，烂尾楼大部分都是以近年来在上海热销的酒店式公寓概念被最终包装成功的。
　　2003…6…21
　　
　　投资烂尾楼必须创新
　　随着天津楼市的整体趋热，最近本市的停缓建工程（俗称烂尾楼）又重新吸引了外来或本地投资者的目光。据了解，目前，位于本市繁华地段的多个停缓建项目均在重新启动的洽谈之中。日前，有业界人士发表观点，投资停缓建工程最重要的问题是应该在投资之前考虑好究竟做什么，这远比投资本身更为重要。
　　中豪集团副总经理高建平认为，从目前整个楼市的形势看，投资停缓建工程可谓正当其时。首先，由于新土地政策的实施，房地产开发成本已经大大提升。而投资停缓建工程就不存在这个问题。同时由于本市很多此类工程现均已封顶，因此续建、改建成本极低。其次，现在整个楼市正处于多年不遇的火爆时期，选择这个时候投资停缓建工程无形中大大缩短了工程的建设周期，从而可以让新产品以更快的速度进入市场，填补市场供应的空白。高建平表示，目前投资停缓建工程最大的问题就在于能否创新，能否做出具有个性的差异化产品。他认为，目前天津市场比较缺乏介于写字楼和住宅之间的中间产品，比如酒店式公寓、产权式公寓等，而在上海，这类产品都是由烂尾楼改建的，那里的投资者均得到了很好的收益。因此他提醒投资者，投资停缓建工程切不可盲目跟风，投资前必须认真地考察项目，探讨其有无改变结构的可能，是否能够生产出创新产品。只有这样才能够稳操胜券。
　　2004…3…27
　　
　　买房买来了我后半辈子的堵心
　　故事主人公情况简介：张大娘，今年63岁，一位退休老工人。多年以来一直住平房，半年多以前才刚刚搬进位于河东区的新居。
　　周六正在吃晚饭的时候接到了张大娘的电话，大娘在电话里迫切地希望和我见面。于是我们把面谈的时间定在了周日的上午，地点在大娘的家中。
　　周日上午十点，当我来到张大娘家的楼门口时，大娘已经迎出门来，她告诉我，她已经在窗口等我半天了。走进大娘的家，屋里窗明几净，紫红色的木地板擦得一尘不染，看得出，大娘是个勤快人。稍事寒暄之后，大娘叹了一口气，一脸无可奈何地对我说：本想着买了这套房，和老伴儿就能高高兴兴地安度晚年了，哪成想，这套房买来了我们后半辈子的堵心。
　　刚买完房，自己都能乐出声来
　　过去，我们一家四口人住在一间十几平方米的平房里，闺女和儿子一天天地长大，那个不方便劲就别提了。我那时就想，哪怕再有一间两三平方米的小屋能给闺女搁下一张床，我也就满足了。就这么个愿望，盼了这么多年也没能实现。直到这几年闺女和儿子都工作了，家里经济条件好了，才下决心改善改善住房。我和老伴拿出了一辈子存的那点积蓄，再加上两个孩子给的，凑上了首付款，儿子工作还不错，答应给我们还贷款，就这样买下了这套房。当时我们一家的高兴劲就别提了，闺女已经出嫁了，儿子一间房，我们老两口一间，中间还有一个朝阳的大客厅，一共九十多平方米，都够我们折着个住了。一层，不用爬楼梯，住着也方便，还不遮阳光，那时候，我就爱收拾屋子，看着干干净净的家自己就能乐出声来。
　　别说阳光，就是风也甭想进来了
　　可是，好景不长。今年天气刚一暖和，我们这楼前就又开始打地基盖房了。起先也没太在意，就是每天晚上他们也不停工，吵得人睡不着觉，我老伴儿有病，就怕休息不好。邻居们一合计，有天晚上大伙儿就找到工地去了。这一找不要紧，大家才知道，原来我们这楼前面要盖一幢１３…２２层高的阶梯式高层！这幢高层还是圆弧形的，正把我们这个楼围在里面，只要一盖起来，别说是阳光，就是风也甭想进来了。买这房子我们花了二十六万，再加上装修，将近三十万，闺女你说，老百姓能有几个三十万？自从知道了这个消息，我和老伴儿就再也没有一天痛快过，我们都这么大岁数了，这后半辈子还不得堵心死？
　　想打官司，到哪去凑三万元诉讼、律师费？
　　现在，我们楼里已经选出了代表，大家打算找开发商评理去，没有说法决不罢休。听代表说，这幢高层最高的地方是６２．５米，楼间距比１：１．１２，两个楼之间最远的地方应该相距７０米才合理。可是你看看，哪有７０米？大家到现在已经找了很多地方了，但一直也没有音信。我们还好，那些上班的邻居现在为了这事老得请假，连工作都耽误了。前两天大家打算上法院起诉，可是找律师一咨询，听说要想打这个官司我们每户还得拿出三万元钱来。买这套房子我们已经拿出了所有的钱，再到哪儿去凑这三万元去？老伴儿现在天天唉声叹气，我真怕把他急出个好歹来，闺女你帮我们出出主意，我们究竟该怎么办？
　　2003…6…28
　　
　　陈年房案　清官难断
　　被采访人：段大爷，今年78岁，参加过抗日战争。解放后一直在公安系统工作，有较严重的心脏病。
　　段大爷自述：1954年，我在市区买了两间平房，是私产房，房本面积30。27平方米，用地面积为31。63平方米，房本上有所在区房管部门的大红公章。1985年，政府又给我换发了新的产权和土地证。在这两间房里，我们一家生活了近四十年，这期间我们一直依法向国家交纳相关的土地税费，从未拖欠过。
　　1992年8月，我们的房子拆迁了。按照当时的拆迁政策，如果原地回迁，我可以分到一偏一独两个单元。而如果我们同意异地安置的话，则可以分到两套偏单，同时奖励3000元钱。应该说，这个政策非常合理，但是因为我家的房子性质比较特殊，我交了几十年的土地税，所以我认为政府在给我分配住房之外，还应该就土地再给我一定的补偿。为此我多次找了相关部门，始终没有人给我明确答复。这期间我还一直住在那个老房子里。直到有一天，拆迁部门通知我，让我去解决问题，没有想到的是，我这一去，就从此永远失去了属于自己的房子。那天我走之后，推土机就推平了我的家，从那时起，我们一家就开始四处租房，居无定所。
　　1993年，我山东老家的儿子出了车祸，我和老伴儿不得不回山东帮忙带孙子。这一走就是十年，中间也回来过，一直没有精力跑自己房子的事。到了2003年，孙子长大了，上大学了，我们又回到了天津。这半年多来，我一直不停地在找各个相关部门，但是因为已经事隔多年，当年的经手人退休的退休，调走的调走，我的事成了一桩真正的无头案，谁都说不清了。直到今天，我和老伴儿还在市郊租房子住，真不知道在我有生之年还能不能住进真正属于自己的房子。
　　采访后记：
　　就段大爷的问题，记者专程咨询了房管部门有关人士。该人士表示，任何土地的所有权都应属国家所有。房屋拆迁，只能对地上建筑物按照相关政策进行相应的面积计算和补偿，而段大爷提出的土地补偿要求是不合理的。而目前，段大爷也已经对记者表示放弃土地补偿的要求，他只是希望