感悟地产-第8部分

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　　2004…2…21
　　
　　职业经理人　谁解其中味？
　　执掌帅印四年之久为何突然甩袖离去
　　事隔两年崔晶雪感慨间方才道出原由
　　2002年4月间，记者曾发表过一篇题为“地产高层大换血”的报道，当时正值本市几大房地产公司纷纷换将，一时间，企业高层的人事变动几乎让整个楼市都有了几分动荡的感觉。但由于几位当事人当时对自己跳槽的原由均讳莫如深，因此当时的报道也仅是就事论事，颇有些隔靴搔痒，令读者不甚解渴。而事隔两年之后，日前，该报道中的主角之一、原“戴德梁行”天津公司总经理崔晶雪在一次与记者的闲聊中，首次披露了他当年那次出人意料的跳槽始末，看得出，职业经理人的心中也有着许多常人难以了解的隐痛。
　　经营思路差异很大
　　与香港总部的经营思路相差太大，是导致崔晶雪最终选择离开“戴德梁行”的主要原因。在“戴德梁行”工作的四年期间，香港总部对天津公司的政策是，只做策划，不做代理。同时在取费标准上控制得非常严格。然而当时天津的市场与香港相比，有着太多的不同，因此崔晶雪认为，尽快实现本土化才是“戴德梁行”当时的当务之急。由于在管理思路上，香港总部很少考虑天津的本地市场状况，始终在用其他成熟市场的经营模式生搬硬套，无法随市场的变化而变化，所以最终导致崔晶雪本人的很多想法难以实现，很多工作无法推进。
　　信任与授权的尴尬
　　崔晶雪认为，外资企业对本土员工的信任不够，是这类企业在国内无法得到长足发展的最大掣肘。从当年最早供职的法国麦格里公司到后来的“戴德梁行”，都让他深切地感受到了外企的这种“特色文化”。当年在“戴德梁行”，他这个总经理手里几乎没有任何决策权，所有的大事小情都需要向总部请示，公司的很多发展机会就是在这样反反复复的请示汇报之中错过了。在这个问题上，崔晶雪盛赞顺驰，他说顺驰对员工的信任和授权，为天津房地产企业创出了一种全新的用人模式，它体现了企业文化中一种难能可贵的包容，这种包容非常有利于年轻人的成长。
　　职业经理人的苦涩
　　作为一名职业经理人，很多人都非常羡慕其表面上的光鲜。然而，崔晶雪表示，其实每一位职业经理人心中都有着自己难以言说的痛苦。他们的个人思想往往会因为投资人的限制而无法得到彻底的实现。这些东西决不仅仅是能力与机会层面上的问题。这也就是为什么业界很多知名的职业经理人最终都做出了自己开办公司的选择。
　　职业经理人的天生缺陷
　　对于职业经理人这样一个特殊人群，崔晶雪也进行了一番比较深刻的自我剖析。他说，职业经理人说白了还属于小知识分子范畴，距离大企业家的境界还相差很远。一个职业经理人要想达到企业家那样的胸怀和气魄、看问题的那种视角和高度，至少还要翻越一座高山。而在此历程中，他们首先需要战胜的就是自己。其实很多职业经理人都已经发现了自己职业生涯中存在的问题，但是因为自身思想上的懒惰，不敢变革，留恋安逸的生活，不想吃苦而最终选择得过且过，因此很长时间以来这个圈子都少有人突破。而在这一点上，郭钧为大家树立了一个良好的榜样。郭钧现在一定比过去辛苦了，也失去了过去的热闹，但是他现在却在一步步地为自己的生命做着积累，他真正地把命运掌握在了自己的手中。2004年6月
　　２００４年
　　
　　300万m2拆迁量意味着什么
　　提起2003年的天津楼市，恐怕每个地产商的脸上都会乐开了花。也难怪，在这一年里，无论是商品房还是二手房，只要是房子，就没有卖不出去的，真可谓怎一个〃火〃字了得。直让地产商们赚了个盆满钵满。就这样一直热闹到年末，大家好不容易静下心来一琢磨，究竟是什么原因让2003年的楼市好似芝麻开花了呢？其实，原因不难找到，从日前业界举办的各种岁末峰会、研讨会中可以看出，提及率最高的一个数字就是2003年500万平方米上下的拆迁量。也就是说，是如此巨大的拆迁量大力拉动了住房消费。毋庸置疑，它是导致楼市火爆的最重要原因。众所周知，2004年，全市还将有300万平方米的拆迁量，这将意味着今年的楼市又会是一番怎样的景象呢？
　　结构调整　将更加明显
　　南开大学经济学博士刘玉录认为，从发展势头看，虽然今年计划拆迁300万平方米，但可能最终会突破这个数字。因为在不动产市场中有这样一条不成文的定律：向前容易向后难。近几年来，天津房价基本上一直是以300元/平方米·年的幅度递增，市场已经蓬勃起来，因此今后再萎缩回去的可能性很小。预计在未来三年内，全市的拆迁总量将有望达到1500万平方米。从2003年的形势看，现在已不仅仅是住宅火，商业地产、写字楼也已经开始火起来了。所以应该说，天津楼市已经迎来了它史无前例的火热时代。但是，刘博士同时指出，目前本市拆迁所拉动的刚性需求基本上还是中低价位住房，而目前海河两岸改造的规划供给却大部分都是高档的公建商业项目，这种供给与需求的错位，将是2004年楼市的一个重要特点。因此，相信今年在供需总量同时增加的基础上，整个楼市将会发生明显的结构调整。
　　房价上涨　中介膨胀
　　如果说天津楼市去年的温度是70度的话，天津津房置换公司总经理助理张保强认为，今年的楼市温度将会直达100度。他表示，如果拆迁与需求的比例按1：3计算的话，2003年500万平方米的拆迁量将会带来1500万平方米的需求量。就算去年全市的住宅销售量中每卖出两套房就有一套是拆迁需求，那么去年1500万平方米的需求量也还远没有被消化，这些剩下的需求就会顺延到今年。如果再加上今年拆迁所带来的需求（按照以上算法应为900万平方米）和正常的改善需求，多方需求同时强劲发力，天津楼市这壶〃水〃不开也难。据他预测，今年的市场热度将会反映在两点上，第一，整体房价将有望上涨15％…20％。第二，中介行业将急剧膨胀。目前天拖南附近已经出现了〃中介一条街〃，今年这种局面将会愈演愈烈。因此，目前业界所面临的最重要的问题是，如何让开水能够续水再烧，让大家永远有水喝，而不是大家坐分现有的一壶开水，喝光解散。
　　催化成交　三年不止
　　顺驰集团有关人士表示，300万平方米拆迁量所带来的市场反应将会有三方面的表现。首先，经过去年良好的市场培育，目前本市房地产的梯级消费以及二三级市场的良性互动已经形成，估计今年二级市场的住宅进入三级市场的周期将会缩短。其次，目前已经形成的市场价格体系将有望打破，整体市场将进入新一轮的价格调整，有的房屋价格调整幅度将有可能达到40％。再次，大的拆迁量将会大力催化整个市场的成交速度，估计这种催化三年之内不会停止，其意义持久而深远。
　　2004…1…10
　　
　　二手房中介费　收还是不收　？
　　相信很多在中介公司有过二手房交易经历的人都曾对中介费耿耿于怀：我们买卖房屋，中介公司只不过在中间牵牵线、搭搭桥，就要收走一笔不小的中介费，真是心有不甘。既然老百姓这么不认头，那么在如今中介市场如此火爆的形势下，这笔中介费究竟还收不收？怎么收？在日前举办的一次题为〃中介提速〃的研讨会上，一些业界人士对此也是争论不休。
　　中介费不能免
　　对于业界目前风传的有些企业欲免收中介费的说法，21世纪不动产天津分公司运营总监张武认为，这样做的最终结果必定是企业的信誉严重受损。他表示，如果中介企业不收取中介费，那么企业利润何在？大家可以想见，只有一个理由可以解释：说明其利润包含在房子的销售价格中了。而这个利润是多少，老百姓不得而知，久而久之，势必令这家企业在老百姓中间的信任度下降，企业信誉将严重受损。所以，中介费不能免。
　　应增加透明度
　　市房地产协会秘书长赵宝竹认为，现在很多人能够通过中介公司交易二手房，这是个很大的进步，是市场近十年的发展换来的。中介费应该收，否则中介企业的服务价值怎么体现？但是，在制定收费标准时，应该谨记两点：第一要诚信。收费标准一定要透明，不可急功近利。第二，中介利润的定位应为微利。从市场反映看，1％…3％的中介费标准买卖双方都能接受，比较合理。同时，在这个标准下，中介企业的风险也会比较小一些。
　　更多的竞争在规范与非规范之间
　　对于目前相当数量的二手房交易都不是在规范的中介体系中成交的现状，龙盛公司王建军认为，品牌中介企业不应再打价格战，而是应该联合起来，与非规范中介进行一场较量。他说，眼下真正的竞争应该是在规范与非规范之间。为此，他提出两点建议，首先，品牌中介企业联手规范收费标准，力争培育出一个规范的中介市场。其次，是否能够成立一个行业协会，各会员单位共同抵制行业中的非规范行为，最终让那些非规范中介失去生存的土壤。
　　2004…1…10
　　
　　走在全国的前面回顾大梅江（1）
　　背景：梅江是天津四大居住片区之一，开发始于1999年，它位于天津市的南部，东临解放南路，南至潭江道，西起卫南洼风景区，北到郁江道，与黑牛城道接壤，地理位置优越（距市中心区6公里，距高教区8公里，距滨海国际机场21公里，距津沪高速公路口14公里，距津京塘高速公路口23公里）。该住区定位为高级生态居住区，规划居住人口10万人（含梅江和梅江南），由于友谊路延长线向南横穿梅江，成为它的中轴线，使其与天津市的经济文化中心几乎连成一体，因此在城市发展的规划上具有非常重要的地位。目前，天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使得梅江成为一方具有极大升值潜力的宝地。梅江早期开发的住宅区分别有香水园、玉水园、芳水园、蓝水园、翠水园，公建区龙水园。起步区2002年10月基本竣工。
　　城市建设的不断加快，尤其是友谊南路的开通，给天津带来的不仅是交通方面的积极作用，更是对整个城市格局的一个外延。它使大梅江的规划和发展又得以向南延伸，这就形成了目前房地产的一大热点区域…梅江南。
　　可以说，2003年的梅江南是天津房地产市场的一个沸点。政府扶持，媒体炒作，开发商拼比实力，梅江南成为实力派房地产开发商的聚集地。
　　梅江南居住区总占地面积240多公顷，是本市继梅江居住区后又一个大型的居住区。它西侧为规划中的卫南洼风景区，东侧是规划的会展中心和生态公园，整个居住区的整体运营商是天津松江置业，规划由美国泛易道公司完成，建筑密度为20％，容积率仅为0。68。有关专家说，梅江南居住区是目前本市环境最佳、品质最高、生活理念领先、水文化特点突出的一个生态居住区。
　　应该说，大梅江的开发历程正是天津楼市由低谷向高峰迈进的过程。这个过程不仅为老百姓所关注，同时也是有关专家研究市场的实证之一。为了挖掘这个成功案例之后的一些深层思索，记者日前分别采访了几位一直以来对大梅江给予深切关注的专家学者，请他们分别就大梅江开发成功的原因、经验和意义进行了一番剖析。
　　成功原因
　　■区位优势政府推动
　　■品牌企业市场需求
　　据几位专家分析，大梅江生态居住区的成功有四方面的原因。第一，区位优势。市城建学院副院长王建廷表示，梅江的大面积天然水面以及其上风口的绝佳位置，均奠定了它城市绿肺的不二地位。南开大学经济学博士刘玉录也表示，梅江虽不算市中心，但其却位处中心区文化能够辐射到的范围之内，几乎市区所有的文化生活配套都能够享受到。同时，地铁一号线的终点站也与梅江近在咫尺。因此，梅江天然的地理环境优势是梅江区域开发成功的关键。第二，政府推动、定位准确。刘玉录认为，一些大配套工程的建设如果单靠开发商的力量显然是不够的，一个大区域的开发没有政府的推动是不行的，国外也是如此。同时由于政府首先将大梅江定位为生态居住区，因此生态理念从一开始就渗透到了设计规划等各个环节中，从而使整个区域的居住品质整齐划一。第三，品牌企业，群英荟萃。刘玉录说，大梅江区域几乎会聚了本市地产界的各路英豪，俗话说买房就是买品牌，这些知名品牌企业共同运作的区域肯定不会差。王建廷也表示，不具备一定超前意识的开发商是没有胆量参与大梅江开发的，因为这些开发商如果没有先进的开发理念和手段，该区域的很多生态指标就难以实现。第四，市场需求。王建廷认为，进入21世纪之后，人们的居住意识有了显著的提高，大家更渴望一种对自然的回归。而大梅江健康、生态的开发理念恰好与人们的需求达到了契合。刘玉录也表示，大梅江无论是产品的户型设计、绿化园林还是营销推广都非常到位，是这些有经验的开发商共同营造了一个很好的市场氛围。
　　成功经验
　　■品质与需求契合
　　■市场不怕超前
　　■充分考虑就业
　　刘玉录认为，大梅江孕育了一种典型的物业品质，同时该区域的开发商让这种物业品质与客户人群达到了最完美的契合。大梅江区域的定位是中等以上收入者的高尚物业，而目前那里独特的亲水环境和静谧的居住氛围都得到了大家的认可。应该说，那里已经形成了一种全新的梅江居住文化。王建廷表示，市场是不怕超前的。随着市场的递进、整体大盘的不断提升和区域功能的逐步完善，超前而优秀的产品终将成为市场的宠儿。市城乡建设研究所所长王明浩表示，大梅江还有一点