生活中的博弈论-第12部分

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　　不少政府官员和学者，总是寄希望于通过技术手段，来解决公共地悲剧问题。然而早在20世纪60～70年代在现代自然科学领域已经形成一种认识，那就是包括人口问题、核战争及环境污染等在内的问题都只是一个局部问题，而这些是无法靠技术手段解决的。
　　要解决公共地悲剧，就必须要明晰公共地产权、牧民之间有效沟通形成共同愿景、采取违规行为之后的及时惩罚、牧民自身道德素质的提高、改善牛或者草的品种，甚至是牧民也可以换个职业等都是可行的方法。
　　这些方法对我国建设节约型社会也有很大的启发，比如增加资源环境危机的宣传和教育，以形成大众心理暗示，对公共自由物中的不可再生资源采用国家管理的形式，严格控制使用；对可再生资源采取委托管理的形式，培育社会力量加以保护，国家起到监督和引导作用等。


房地产市场的多方博弈


　　房地产行业不仅关系到国家经济，和普通人的生活也是息息相关。总体说来，在房地产市场中，政府的作用举足轻重。房地产开发过程中是多方博弈，也是一个复杂的过程，其参与者多，涉及面广，个中利益关系错综复杂，难以言表。
　　对于复杂难以预测的房价走势，各相关方莫衷一是。某刊物的记者在上海采访时发现了一个有趣的现象：认为房价会涨者多为相关政府官员、房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者；认为房价会降者多为弱势群体、外行人士和学院派房地产研究人员。双方均言之凿凿，自成体系，令局外人眼花缭乱。
　　这在很大程度上反映出利益关系的格局。很多人的看法与其说是客观判断，还不如说是他们对房价走势的内心期望。因此，要分析今天的房地产市场及其走势，就不能不对所牵涉的几个基本利益主体及其博弈过程进行分析。
　　在今天的中国，房地产商已经成为一个发育程度最高的利益主体。
　　这首先是因为房地产是过去十几年间资源积聚速度最快、资源积聚规模最大的一个行业；其次，房地产商也是较早以自觉意识甚至集体力量影响政府政策和社会风向的一个群体。这个历史要追溯到90年代初海南等地房地产泡沫破灭之后。当时由于经济过热，特别是房地产过热，政府出台紧缩政策以收缩银根，这样就断了房地产炒作的资金链条。
　　于是，从这个时候起，人们就看到，由媒体或其他机构出面，召开了一系列的研讨会，请一些著名的经济学家出来讲话。这些研讨会的基调大体是：目前中国经济并没有过热，政府应当改变紧缩政策，放松银根。这些研讨会的目的是非常明确的：政府放松银根，被套的房地产解套。
　　现在看来，房地产已经开始成为目前中国发育程度最高、影响力最大同时自觉意识也最强的一个利益集团。
　　资料显示，目前中国最大的富豪中有相当一部分是集中在房地产领域。在中国福布斯2002年度公布的100名富豪中，有40多人涉足地产业。此后尽管不断有从事房地业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《2003年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的还是高达35名。而在2004年《中国大陆百富榜》中，主营行业与房地产有关的“富人”又恢复到总人数的40％。财富的规模、现实的利益以及历史的积累，造就了房地产集团的团体意识和集体行动能力。
　　应当说，在市场经济中，利益集团的发育是一件正常甚至是必需的事情。问题是如何对利益集团的利益表达进行规范以及对不同利益主体的关系进行平衡。
　　为了简化问题，首先来看中央政府作为市场“裁判”时的情形，即房地产商与消费者、房地产商与银行、地方政府在房地产开发过程中的利益博弈。
　　假设政府的宏观政策等不变，市场上仅两个参与主体，即房地产商与银行等金融机构。银行等金融机构有两种决策方式，即协作与不协作；房地产开发商也有两种决策，即优质产品与偷工减料，不难发现这个博弈有两个纳什均衡：金融机构不协作与开发商偷工减料，金融机构协作与开发商做出优质产品。
　　事实上，上述两种情况在不同阶段、不同城市都出现过，当然这也是房地产泡沫产生的原因之一。
　　一般来说，政府的政策制定与执行需要很长时间才能产生效果，这就是时滞效应。政府在制定政策以后要通过银行等金融机构和房地产商共同实施，并在实施过程中通过收集各种市场信息的反馈来修改政策，如此循环往复。
　　这个动态博弈的过程如下：首先，政府根据所收集的市场信息，选择紧缩或宽松的货币政策以调控市场繁荣程度；接着，银行等金融机构根据政府出台的政策，揣测政府意图，并结合自己对市场走向的判断，来增加或减少给房地产开发商与购房者的贷款。最后，房地产商根据银行等金融机构的操作过程相应地做出自己的投资规划：扩大投资规模或缩减投资量。
　　如果考虑到购房者，那么这个博弈就成了政府、开发商、购房者和金融机构的四方利益博弈。该博弈模型从国内的大前提下出发，从政策的制定到最终落实到购房者，讨论其利益的分配及决策。很明显，购房者在信息获取方面具有劣势，所掌握的信息既不及时，也不全面，仅仅是一些公开或较公开的信息，并且对于购房者整体而言，相互之间没有什么沟通能力，没有信息优势，处于房地产市场博弈各方最为被动的地位。
　　在这个动态博弈中，我们采用如下方式进行讨论。首先将四方参与者分为两类，设为A与B。
　　其中A由中央政府与购房者组成，因为两者立场较为接近：中央政府目的是规范市场，以保长治久安；同时，中央政府的政策倾向于购房者利益，公平的市场才不会使购房者盲从，这有利于规范化市场的形成。而规范化市场能为购房者提供良好的消费环境，如此形成良性循环，增强中央政府对市场的调控能力。
　　B由房地产商与银行、地方政府等组成，因为他们有共同的利益基础。
　　房地产商的大部分资金是由银行提供的，银行也是企业，都是以利益最大化为经营目标，因而这些金融机构监督房地产开发的全过程，并且拥有大量信息，以增强其监控能力，提高房地产开发过程的合理、规范操作可能性，预期获得高额回报。
　　又由于房地产的开发上投入的自有资金也占相当大比重，也不想将项目“烂”在自己手中，但由于其信息优势，且规模较大，易于操纵市场，并变相哄抬物价，从而形成卖方市场，损害消费者利益，占有超额利润。
　　同时，近些年来在政绩、财政压力等因素促发下，地方政府对于“经营城市”、“出售土地”的兴趣逐渐增加。这为房地产商与地方政府的结盟提供了可能。
　　2005年4月16日，新华社发表了记者包永辉的一篇文章，披露某地方政府操纵地价抬高商品房价格的做法。
　　文章说，江苏一家在全国也算得上重量级的房地产公司老板向他透露，有个城市为了抬高出让土地的价格，特意请他们这家公司来当“托儿”，与外地投标企业竞价。这位老板十分担心价格抬得太高，砸在自己手里吃不消。
　　该市政府一位官员“开导”他：“你只管往高里抬价就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再还给政府”。于是，吃了“定心丸”的这位老板果然创下该市土地出让价的新高。这个案例形象地揭示了房地产集团与地方政府的关系。至于地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。
　　事实上，最近几年时间一些城市房地产价格的扶摇直上，在很大程度上就是房地产商与地方政府结盟与合作的结果。
　　搜索一下最近几年有关房地产的消息，就会发现一个现象，在一些房地产价格上涨最迅猛的城市，当地政府的领导人总是利用各种途径向人们传达这样的一些信息：本地的房价不会下跌只会上涨；来本地投资房地产会有很好的回报；本地的房地产市场现在是一片兴旺等等。
　　甚至在国内外一些研究机构纷纷对中国房地产泡沫化提出警告的时候，这些地方政府的领导人仍然坚信本地的房地产发育健康，房价是正常的。而且，在游资形成的炒房团已经在一些地方兴风作浪的时候，一些地方政府的领导人甚至公开向游资发出这样的召唤：欢迎炒房团来本地加入房地产的发展。这几乎与直接呼吁炒房没有什么差别了。
　　在这种情况下，中央政府面临两种选择：其一是有所作为，下大力度规范市场，其二是不作为，任由市场随意变化。同时，购房者也面临两个选择：其一是正常地根据自己的经济条件合理购房，特别是在房价居高不下时持币待购，其二是毫无理性可言，盲目购房。
　　房地产开发商合理合法地开发新项目，或者投机取巧，开发不能保质保量的劣质品。银行也根据房地产商和政府的操作选择增加贷款以支持房地产投资或者减少贷款以维护自己的利益。
　　可见，对于政府来说，当市场混乱，价格失调时，有所作为是一个理性的选择；对于购房者则根据自身条件购房，不为购置房产来透支自己的消费能力方为上策。
　　对于房地产开发商而言合法合理开发新项目，定价适中，满足大部分人的需求是收益最大的选择。对于金融机构来说，根据国家宏观政策的变更而改变贷款策略是保持稳定发展的良好方法。
　　想象一下这种理想的情况：
　　在中央政府的有序管理与金融机构的大力支持下，开发商能够充分洞察购房者的消费需求与消费能力，科学规划、设计、建设并以合理的价位销售楼盘，那消费者自然趋之若鹜。
　　于是，开发商安心赚取利润，赢得越来越好的市场信誉；消费者购得满意的房屋，心身俱爽，安居乐业；市场秩序井然，国家宏观经济形势良好。
　　这不就是房地产市场皆大欢喜的多赢之局吗？


酒吧问题与少数人博弈


　　话说有100个人很喜欢泡酒吧。这些人在每个周末，都要决定是去酒吧活动还是待在家里休息。酒吧的容量是有限的，也就是说座位是有限的。如果去的人多了，去酒吧的人会感到不舒服。此时，他们留在家中比去酒吧更舒服。
　　假定酒吧的容量是60人，如果某人预测去酒吧的人数超过60人，他的决定是不去，反之则去。这100人如何作出去还是不去的决定呢？
　　这个博弈的前提条件做了如下限制：每一个参与者面临的信息只是以前去酒吧的人数，因此，他们只能根据以前的历史数据，归纳出此次行动的策略，没有其它的信息可以参考，他们之间更没有信息交流。
　　这就是著名的酒吧问题（Bar　problem）。它是由美国人阿瑟教授（W。B。　Arthur）1994年在《美国经济评论》发表的《归纳论证的有界理性》一文中首次提出来的。
　　酒吧问题所模拟的情况，非常接近于一个赌博者下注时面临的情景，比如股票选择、足球博彩。这个博弈的每个参与者，都面临着这样一个困惑：如果许多人预测去的人数超过60，而决定不去，那么酒吧的人数会很少，这时候作出的这些预测就错了。
　　反过来，如果有很大一部分人预测去的人数少于60，他们因而去了酒吧，则去的人会很多，超过了60，此时他们的预测也错了。
　　因而一个作出正确预测的人应该是，他能知道其他人如何作出预测。但是在这个问题中每个人预测时面临的信息来源都是一样的，即过去的历史，同时每个人无法知道别人如何作出预测，因此所谓正确的预测几乎不可能存在。
　　阿瑟教授通过真实的人群以及计算机模拟两种实验得到了两个迥异的、有趣的结果。
　　在对真实人群的实验中，实验对象的预测呈有规律的波浪状形态，实验的部分数据如下：
　　从上述数据看，虽然不同的博弈者采取了不同的策略，但是其中共同点是这些预测都是用归纳法进行的。我们完全可以把实验的结果看做是现实中大多数理性人作出的选择。
　　在这个实验中，更多的博弈者是根据上一次其他人作出的选择而作出这一次的预测。
　　然而，这个预测已经被实验证明在多数情况下是不正确的。那么，在这个层面上说明，这种预测是一个非线性的过程。
　　所谓这样一个非线性的过程是说，系统的未来情形对初始值有着强烈的敏感性，这就是人们常说的“蝴蝶效应”：在北京的一只蝴蝶动了一下翅膀，华盛顿就下了一场大暴雨。
　　通过计算机的模拟实验，得出了另一个结果：起初，去酒吧的人数没有一个固定的规律，然而，经过一段时间后，这个系统去与不去的人数之比接近于60：40，尽管每个人不会固定地属于去或不去的人群，但这个系统的这个比例是不变的。如果把计算机模拟实验当做是更为全面的、客观的情形来看，计算机模拟的结果说明的是更为一般的规律。
　　生活中有很多例子与这个模型的道理是相通的。“股票买卖”、“交通拥挤”以及“足球博彩”等等问题都是这个模型的延伸。对这一类问题一般称之为“少数人博弈”。“少数人博弈”是改变了形式的酒吧问题，是由一位定居瑞士的中国人张翼成在1997年提出的。　　
　　在股票市场上，每个股民都在猜测其他股民的行为而努力与大多数股民不同。如果多数股民处于卖股票的位置，而你处于买的位置，股票价格低，你就是赢家；而当你处于少数的卖股票的位置，多数人想买股票，那么你持有的股票价格将上涨，你将获利。
　　在实际生活中，股民采取什么样的策略是多种多样的，他们完全根据以往的经验归纳得出自己的策略。在这种情况下，股市博弈也可以用少数者博弈来解释。
　　“少数人博弈”中还有一个特殊的结论，即：记忆长度长的人未必一定具有优势。因为，如