混搭中产家-第7部分

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一种能够兑换成钱的物品乃至概念都会被商人们开发，并推向尽可能大的市场。　　景观被划分出等级后也分别作价销售。　　有水的和没水的、自然景色的和人工设计的、元素简单的和复杂的……景观被用不同的指标做出区分，不同的人在盘算过自己的需求与要支付的代价后，选择了景观菜单上自己能接受的那一道。　　中产阶层在选择住宅时，功能需求还是大于审美需求的。这一点和财力有着莫大的关系。但当中产阶层的收入提高到一定水准时他们会乐于为审美支付一定的代价。景观对他们而言，只具有审美意义而没有多大实用价值。　　中产阶层最早开始消费景观是从购买社区有喷水池和假山的公寓开始的。　　高密度的城市公寓社区绿地的概念很多被偷换成停车场上种上了草的六边形土坑，如果一个社区里还能有一小方草坪或草坡，立上几块假山石，如果还能喷上几回水，这在1998年、1999年的北京和2000年的上海就是景观不错的社区了。　　开发商会让足不出户就能轻易看到这些景观的业主多支付房款，通常这部分“景观”价值会占到房款的15％甚至更多，当然占多大百分比取决于景观的“优美”程度。　　中产阶层以什么方式消费景观和富裕阶层有很大的不同。景观在富裕阶层那里不是可有可无的，他们乐于为之付出，多少只在景观品质的高与低，如果景观具有独家性，他们愿意支付高昂的代价。但中产阶层对景观则没有那么执著，忙碌的工作和巨大的精神压力使他们对享受生活始终在向往和付诸行动间徘徊。惟一性的景观会成为他们的谈资，但并不一定促使他们消费。　　我的这种观点并不意味着一个设计拙劣的景观会赢得中产阶层的青睐。中产阶层相较于富裕阶层一向以有品位而自恃，所以他们在买房时也会将景观作为评价社区综合品质的一个指标。一个好的景观可能不会使他们掏腰包，但一个拙劣的景观很可能使他们放弃这个楼盘。　　中产阶层评估一个景观的好坏大体分以下几个要点：　　1。绿地面积，也包括是否安全以便于宠物和孩子在上面玩耍。　　2。花园中道路的设计。这包括道路曲线的优美程度，方便行走的程度，是否使用新颖而又优美的材料。　　3。花园中的配套设施是否完善。例如有无方便坐下的椅凳之类的坐具，照明是否舒适且赏心悦目，有无水景类的设计。　　4。有无一些有趣味的花园小品。　　5。花园中植物的种类是否丰富且为人喜“闻”乐见。　　对上述几点的偏好和有无成家、有无宠物、有无子女、在家时间长短都有关系。那些在家时间相对较长的住宅消费决策者会将优质的景观看得比较重，也乐于为景观支付较多的代价，而那些忙碌的兼之又是单身的则对于这些景观的好与坏较为淡漠，因为他们几乎没有可能一人独自踯躅在花园里。你和他谈景观多好对于他来讲，还不如和他谈谈小区的上网速度有多快。　　景观对中产阶层的实用价值在今天还是被开发了出来——　　一是地标作用。　　二是用于炫耀的社交价值。　　因为中产阶层对景观价值的评估标准越来越细，开发商也只好不断挖掘景观的新价值。　　当市场竞争到一定程度时，产品品质的趋同性日益凸显，不同社区的景观在一些基本元素上都趋向一致，在草坪和假山石上拉不开距离，开发商则必须有能力提供更加新鲜的设施或小品方能胜出，否则花园就像电梯、大堂一样是理所应当的配套设施。　　京城中产阶层们对景观的第二轮消费始于2000年的TOWNHOUSE热潮。在这一轮热潮中，中产阶层们通过对城市中心的放弃，换取了更多的居住面积和更大面积的花园。


第一部分：具体生活景观　中产居住菜单上的甜品（2）

　　这些中产为景观支付的成本是无形的——以不居住在市中心为代价，但在中产们的评估体系里，没有直接支付金钱是非常有意义的，这种消费方式也使他们对已支付的无形成本没太多的失落。　　随着近几年景观设计水平的提高，中产阶层对设计中的若干细节渐渐形成了一些约定俗成的审美标准。　　那些在过去被广泛种植的大丽花、凤仙花、串红等被当代中产阶层视为俗丽，因为这些花代表着不时尚的年代。年轻人群聚居的社区对前卫艺术品有着强烈的激赏，但在五六十年代出生的人聚居的社区里，摆放前卫艺术家的作品仍然备受争议。即使是在SOHO现代城这样标榜前卫的社区里，艾未未的水泥柱“砼”竖立之初也遭到了许多人的强烈反对。张宝全在今典花园里摆放前卫艺术作品的尝试也仅持续了一天。比较成功地作为卖点的当属SOHO现代城5号楼空中庭院里摆放当代中国前卫艺术家的装置艺术作品和上海新联洋斥资1600万买下罗丹的《思想者》，前者令居住者获得了一个先锋派的时髦形象，后者则使业主们觉得与世界级艺术作品为邻足以证明自己有品位。这给消费者带来的增值是他们乐于接受的，尽管这事不一定和艺术有关。　　树阴曾一度在社区花园里消失，那些曾在林阴路上骑过自行车的一代人在搬入现代化社区后居然对树阴没有提出任何要求。当然这种状况现在有所改变，所以自然就有开发商适时推出了像“万万树”这样的项目。　　长椅在中国当代社区花园中备受推崇是一个非常有意思的现象。现今房地产市场上的主力消费人群都在他们的青少年时期有过公园中的长椅情结，那时逛公园如果能找到一张空长椅坐一会儿，才叫逛过公园了。这个情结被保留到今天，他们对长椅的造型和长椅上的故事不断生发出更为旖旎的期待。　　水是中产阶层心中的景观痛点，理性的中产们知道购买水景住宅是非常昂贵的，但水所象征的浪漫与其暗示的富贵是中产阶层乐于憧憬的，所以能在成本与理想间有所折中的方案是最能打动中产消费者的。　　景观对当代中产阶层而言是住宅消费套餐中的甜品，没有，菜没上全，做得不好，这顿“饭”收场就收得不那么愉快，但要让他们付主菜的钱是不可能的。


第一部分：具体生活中产阶层需要什么样的第二居所（图）

　　中国房地产协会会长杨慎先生说，中国目前约有6。6％的人拥有第二居所，但实际的比例可能会达到15％。　　现在一说起中产阶层的第二居所很多人总是联想到城乡交接处的TOWNHOUSE，其实对当代中国中产们而言，第二居所这个概念的外延早已延伸到城市里另一套小型公寓或郊区的自建房，甚至旅游胜地的分时度假酒店公寓等多种住宅形式。　　拥有私有住房是全世界中产起码的生活尺度，以此为参照在当今中国家庭年收入10万元以上的人家，在因循中国人高储蓄习惯的理财方式，通常会将收入的30％左右存入银行，其余70％左右用于消费与投资。　　10万元的70％是7万元，一个典型中产之家通常会将10％～15％用于各种投资，那么便剩下5。5万～6万元用于消费，月均消费5000元上下，扣除吃饭、穿衣、交通、社交等费用，能够用于房地产方面的消费在1500元左右，这是现今能够进入商品房消费（无论租、买）的最低起点，收入达不到这个水平，获得贷款和偿还贷款的能力都是会受到质疑的。　　这里面选取的标准是家庭年收入，而不是个人年收入。　　那么依据西方社会发展的规律我们可以看到，当人均GDP超过5000美元，人们便开始第二次置业，人均8000美元以上，便会有两套以上的住宅。如果用家庭收入来描述消费力的话，数字会相对低一些。　　中国的中产之家如果家庭可支配收入能达到6万元左右，即8000美元，显然已经具备了购买两套以上住宅的实力。　　那么他们需要什么样的第二居所呢？　　当一个中产之家决定买第二居所的时候，通常出于以下动机：　　想有一个住得更宽敞的地方。出于这种动机的中产们大抵会选择离市中心较远的住宅，因为房价会相对便宜许多，那么平时为上班为加班勉强挤在市区内的小房子里，他们也就忍了，但到周末，或在某些时候，他们想舒展一下自己的生活时，一个大空间就显得格外重要。　　所有在城区里无从实现的梦想都要在郊区住宅中得以补偿，面积、景观、独门最好独院、装修都是他们要实现的。　　这种性质的第二居所，面积至少要在180平方米以上，而价格却以4000元/平方米～6000元/平方米为佳，否则城里城外两套房子供起来，中产们的生活水平怕是要明显下降了，这却是中产们不愿意支付的代价。　　至于户型，当然是复式或错层的为好，因为层次感不仅使空间显得富于变化，而且也满足了中产们对于各空间互不打扰的需要，那种一家人“打”成一片的居住环境是中产们选择第二居所时最想摆脱的。　　不必送精装修，因为这处第二居所通常是他们过装修瘾的大好机会，城里的那套“小房子”让他们的诸多创意和妙计难以施展，现在，他们要在自己的第二生活空间里大展身手。　　田园风格是中产们在自己郊区第二居所中普遍选用的，因为他们要在自家门前种上花草，不再过城里的那种逼仄生活，那么与之相配的装修风格当然是田园，不过这种田园风格中国版的不多，欧美版的现在仍然流行。　　一对搞金融的夫妇在城里买了一套二居室，是过去福利分房时代的房子，又在北京的五环外买了一幢220平方米的叠拼TOWNHOUSE，夫妇二人将其关于居住的诸多想像都放进了这处第二居所，于是我们看到的就是英式、北美、法式等多种风格杂陈一室，夫妇俩回到这处第二居所如同走进了自己的梦想长廊。　　　　　另一类中产购买第二居所和前述的一群走的正好是相反的路径。他们在城乡结合处曾经购置过一套面积较大的TOWNHOUSE或公寓，但住了一段时间之后发现，他们有脱离城市生活的危险，偏居一隅使社会交往渐渐减少，在市中心停留时间的缩短也使他们对潮流不那么敏感了，再加上每日驾车上下班的劳顿或孩子上下学的困难使他们的生活品质不尽如人意，于是他们成了摆出城后又想摆进城的那根指针。　　这类人会选择在城里买一个旧福利分房时期的二三居或小户型公寓以便于上下班和交友待客。周末全家人再返回城郊处的家。所以当他们选择第二居所时，更注重住宅周边的交通环境、娱乐设施的丰富程度与上班或孩子上学地点的远近。　　买这种公寓时，他们不会买很大的面积，通常有个吃饭、睡觉的地方就差不多了，偶尔招待个朋友也不会规模很大，所以100平方米以内都够用。单价可以稍高一点，不能太高；毕竟他们已经有一套住宅，为这套住宅不可能再斥巨资了。　　还有一类第二居所正在中产人群中兴起，即为享受而置办。　　有的家庭想创造一些新鲜的生活方式以丰富现在的生活。　　于是他们会买一个50平方米～70平方米的小房子用做个人和自己的朋友聚会的地方，也有的会在旅游胜地购买一套分时度假酒店公寓，以便一家人一年有一个月的时间去异地度假，不去的时候也可以租出去，赚点房租。　　前者通常是在一些并不昂贵的楼盘里买一个小单元或简装或精装，只要方便朋友们出入和聚会时采买或娱乐即可，房价不能太高，户型好坏也不那么重要。后者则是选在一些著名旅游景区内的开发项目，项目周边的景观要好，物业管理要完善，易于出租。　　第二居所之于中产之家补偿、补充的意义非常大，同时碍于中产们的总体收入有限，这种补偿或补充只需适可而止，无须穷尽所能。　　　


第一部分：具体生活中产们需要什么样的社区（图）

　　中产们在和居住地有关的另一个重要指标——社区的选择上，虽然仍被开发商引导得有点理性不足，但思路日渐清晰。　　中国的社区在其形成的过程中经历过几个阶段。　　第一个阶段是针对“最先富起来的人”的豪宅，这类社区在上个世纪90年代中期以前是很纯粹的，那个时期能买得起房的人都是富裕阶层的人，中产阶层既没有形成，更鲜有进入房地产市场的。　　第二个阶段是上世纪90年代中期以后，随着中产阶层逐渐进入房地产，社区开始出现富裕阶层与中产阶层混居的现象。但真正的中产阶层社区也没形成，开发商还是要依赖于富裕阶层支撑他们的项目，只不过，中产作为一支崛起的消费力量引起了市场的瞩目，所以很多楼盘就出现了300平方米和50平方米的户型都有的设计。这种楼盘看起来适合各种人群。刚跻身于中产阶层的能住进这样的社区，好像自己与富裕阶层也不那么遥不可及了。但住进去之后，两个阶层的人都不十分满意。中产们总希望降低物业费，甚至不惜降低服务的水准或减少服务的内容；而富裕阶层则与之相反。有不少物业公司反映，一些住小户型的人常常是不交物业费或供暖费的主要人群。中产们觉得自己住的社区生活成本偏高了，富裕阶层又觉得住进这样的社区降低了自己的生活品质。　　到了21世纪初，一些明确针对中产的社区才浮出水面。在大城市，这些社区的价位在每平方米5000元～7000元，社区内的户型也不会有50平方米～300平方米这样大的落差，面积多集中在100平方米～250平方米。开发商明确地打出“中产社区”之类的口号标榜自己的市场定位，更有楼盘的案名就叫“人民派对”。这样的社区出现后，似乎已经为中产们选择住什么样的社区提供了清晰的引导，中产们只需对号入座，就能找到适合自己的居住地。中产阶层中的中上阶层也被划入了目标受众是富裕阶层的社区，而中中阶层和中下阶层目前还混居在同一个社区里，但已经有相当一批开发商在用价格、户型和配置对这两个人群做进一步的细分。　　这个时候，中产们住在哪里除了城市的选择、地段的选择，还有社区的选择。　　中国这一代富裕阶层和中产阶层绝大多数是他的家庭中自1949年后第一代财富