超级地产大亨-第67部分

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市委书记黄伟国一下车，就看到秦然和副市长邓洪等人列队迎接。和众人打招呼后，他直接走到围观的人群中，亲切地和市民们交谈，询问他们对楼市的看法。原本在其他地方采访的记者和摄像，看到黄伟国的身影，赶紧围了过来拍摄。

“政府要保障大家基本住房条件，鼓励改善型居住需求，通过市场看不见的手来合理调节分配资源！”

看着围在身边的市民，黄伟国简单说了两句。

秦然示意关鑫调来保安，协助保护好黄伟国的人身安全，要是出了差错他可脱不了关系。幸好黄伟国在江州威望挺高，他敢于碰硬骨头，再造江州的规划在市民中得到很高的评价。毕竟真心为老百姓干实事，群众眼睛是雪亮的。

9：08，秦然和黄伟国等贵宾一起在临时搭建的礼台上剪短彩带，示意西子湾一期正式开盘。随后，黄伟国还应邀为一只新的舞狮点上眼睛，喻示点金开幕之意。

此时，售楼部也打开大门，欢迎有意向的市民进去看房。由于看房者过多，所以只能分组控制人流，保证现场的安全。

剪彩仪式完成，秦然陪同黄伟国等人开始了参观小区之旅，详细讲解一些楼盘运用的新技术和优势地方。人车分流、无死角监控、单元入户大堂、智能化小区系统等，让黄伟国听得津津有味。超市、便民一条街、奥迪4S店也都随之开张，噼噼啪啪的鞭炮声响个不停。在秦然带领下，黄伟国等还特地来到4S店参观，展厅里吸引了一些人流，正中那台崭新的A6L样车正静静停在那里供人欣赏。见惯了方块棱角型的小车，奥迪A6L这样经典的浑圆造型，得到了黄伟国等领导们的一致赞赏。奥迪A6L本来就是主打公车市场，秦然又入了股，当然是趁机来小推销一下自家的店。一旁的穆平见状，偷偷朝秦然伸出了大拇指，示意他干得漂亮。

在领导们参观时，刚才搭建临时礼台上，也开始了西子湾一期388套现房抽签仪式。由于下订人数超过4000，所以基本要按10：1的比例抽签。由于一期是现房，所以几乎所有人都把首要目标放在它身上。毕竟不中，也还可以参加二期1489套的抽签。

“这一次为保证过程结果公平公正公开，我们特意请来了江州公证处的两名工作人员在台上现场监督。好了，让我们来看看第一位幸运儿到底是谁？第0749号！让我们欢迎中签者上台核对身份，然后随同我们的售楼工作人员到一旁选房签约。”

请来主持现场活动的女主持人拿着话筒大声说道。

“哇，是我是我，我中了！”

一名中年妇女拿着号码牌站起来喊道。

毕竟现场如此多竞争者，能抽中自己确实是非常幸运的事情。

待她登台核对身份后，主持人把她请到一旁的工作台，自然有售楼部人员接待。然后马上开始下一轮的抽签，这一轮抽签就不是单人组，而是8人一组。毕竟等会还有二期1489套的抽签，以及下午15：00进行的车位抽签。

提到车位，秦然规定了只允许小区业主购买并抽签选位，暂时不对外发售，因为保证业主的第一利益最关键。虽然允许外来人员购买车位也能回收资金，但现在买得起西子湾的业主，肯定相当多部分不会吝啬车位的钱。就算卖不掉的车位，今后出租也能收取不菲的租金。当然车位升值是肯定的，到时再买就不会是2。88万了。

在售楼部工作人员的指导下，第一位中签的中年妇女签下了购房合同，并且马上刷卡支付了购房款。

谁说江州有钱人少的，一连5位中签者全都是一次性付款完毕。直到第6位才和旁边等候的银行人员申请办理住房贷款手续。工行似乎和建行达成了默契，两家银行轮流受理用户，没有发生现场抢客人的情景。

“合作愉快！”

刚参加完剪彩的工行戴行长和建行祝行长两只手紧紧握在一起。

黄伟国一行人参观完小区，回到抽签现场，也兴致勃勃观看了一轮抽签活动。

“秦总，看来你们楼盘上午就能全部卖光了！”

看到现场市民如同抢夺大白菜一样争抢房子，黄书记略带感叹说道。

“看情况应该是的，主要是许多市民在解决了初步温饱型居住条件后，手头有钱对改善型住房需求旺盛，我们找准了这样市场的定位。”

秦然说话当然是对刚才黄伟国下车后和群众聊天时所讲的回应。

“许多事情光靠政府解决不了，还是得依靠市场看不见的手来调节。”

黄伟国的施政思路由此可见一斑。

经过事先演练，所以抽签、签合同、付款一条龙服务很顺利，一个半小时左右西子湾一期388套现房就全部售罄。当然后来看时间不够，有些人就只签合同收取1万元定金先。按法律，订金可以退，定金是不能退的，所以收取1万元定金后其余款项需在三天内缴纳完毕。

带着准备好的礼物，前来捧场的贵宾纷纷离开回家，秦然也终于有空查看现场的情况。

幸好之前开会时，有人提出了抽签的时间问题，要是1400多套房再全部只分成一组抽取，时间肯定又长又累。所以在西子湾二期时，现场买房的市民被分为A、B、C等若干组，每组又有若干个中签号，选房的先后顺序完全由现场市民抽签决定。这样的话，既兼顾了之前下订的购房者利益，又能为当天而来的新购房者提供额外公平的机会。

在11：00时，秦然已经下令售楼部不再接收新的认购者，保安开始疏散后来赶到的人群，因为当天上午三个小时就又多了700来名认购市民。

分组后效率果然高了许多，两个小时后1489套房也全部一扫而光。下午开始的车位抽签，同样异常火爆，由于基本上一户配备一车位，推出的1500个车位全部有人购买。铁一般的事实，证明了西子湾受到的追捧和热销。

开盘前两星期内部认购以2。5万/个已经处理了2800个车位，加上今天的1500个，还剩大约1242个车位待售。这批1242个车位将会择期再进行公开抽签，满足其他未能购买到业主的需求。

均价为3450元/平的一期388套房，收入1。96亿；均价为3400元/平的二期1489套房，收入7。38亿；均价为2。88万的1500个车位，收入0。432亿，西子湾正式开盘一天就收入了9。772亿元。

“抢房还是抢大白菜西子湾火爆背后说明了什么”，晚上《江州新闻》的重头戏就是这样的大标题。

“说明了今天只是一个美好的开始！”

秦然正拿着一杯老白开对着电视屏幕举杯致意道！

第九十三章前景思考

西子湾顺利开盘，喻示着秦然地产帝国的第一根顶梁柱稳稳地立了起来，不再是以前舢板乱搭建的破船，而是初步裹上了钢板外壳的轮船。

国庆假期，秦然哪都没去，一个人呆在宿舍里静静思考，接下来的战略该如何实施。地产行业黄金年代即将开启，凭借已经站稳脚跟的江南地产，秦然终于有了大展拳脚的机会。

第一个问题，要不要马上开始踏入商业地产？

住宅市场已经开始焕发新春，但商业地产却依旧不愠不火，除了几个大城市的写字楼和单体百货大厦过得去外，国内商业地产还找不到合适的发展道路。秦然在心里对自己的商业地产公司已经有了规划，那就是兴建大型的shoppingmall，即超级购物广场。名称他也已经确定江南广场！要把江南广场打造成购物、娱乐、消费、休闲中心，成为一座城市的商业地标。到时江南广场要覆盖国内一线、二线城市，遍布全国主要城市。但从1998年下半年来看，国内人群的消费能力还有限，口袋里钱不多，打造商业中心地标有些朝前。

而且作为第一个商业项目，秦然希望能够一炮打响，成为国内其他城市争先模仿的对象。但现在，还找不到一块合适的地方来建造江南广场，而且造了出来可能市民消费能力没跟上，也容易失败。还是再等等吧，他在心里对自己说道，2000年时应该可以小试身手。

第二个问题，何时进入沪东市？

沪东市作为国内第一大都市，那里的市民住宅消费能力极强，在秦然看来就是一大块肥肉，够自己啃上十几年。要是目前杀进去，开发的土地怎么拿到手？沪东市还没有开始土地拍卖制度，现在开发商拿地都主要是协议出让。作为一家外来户，江南地产在当地政府没有过得去的关系，此时进入沪东市会有不小的阻力。看来还是得等待，一是等沪东市出台土地拍卖办法，堂堂正正拿地开发；二是先把江浙省内的三个城市基础打好，凑集足够资金再杀过去。

现在江州起了好头，估计到明年年后，沪东市应该会开始进行第一块土地拍卖。不过为了以防万一，秦然还是决定国庆后找人到沪东市看看其他当地公司手头上有无合适的地块转让。要是价格可以接受，那秦然就马上买下正式进军沪东市这个重镇。

第三个问题，要不要准备在国内买壳上市？

1998年开始，国内许多上市公司经营困难，尤其是一些夕阳产业如纺织、零售、农业加工等公司陷入困境，面临连年亏损。国内股票市场每年上市名额有限，都会优先照顾国字头企业，江南地产想几年内申请IPO几乎不可能。要是可以买到合适的壳，就可以实现曲线上市的目的。买壳上市就是指非上市公司通过购买某家上市公司一定比例的股权来取得上市地位，之后注入自己有关业务及资产，实现间接上市。不过从98年开始，许多有实力的公司都想到了这招，一个干净的壳资源已经从7000万炒到了1。2亿。问题在于，你花钱收购这个公司的股权，有很大失败的几率，可能最后还是无法实现融资目的。到时前期投入的巨额资金不但成了流水，还有可能背上沉重的包袱。

不过一旦买壳上市成功，对秦然的诱惑力还是很大的。可以配股融资，利用股民的钱来拿地发展，不用付任何利息，就算亏了也不会被追究责任。想了想，国内的股民真是可怜，股市完全被上市公司当作取款机了。

看来买壳上市也得提上议事日程，要寻找专门的人才负责，而且还要下手够快，不然以后成本会翻番还不一定有好的壳资源。寻找集团的CFO的工作也迫在眉睫，需要他专门负责上市的事宜。这样的人才需要到国际性大投行来寻找。

第四个问题，要不要成立旅游公司？

秦然预想中的旅游公司，不但只是旅行社，还会有酒店业务。迪加金龟岛已经在开发，既然已打定主意要以中国人为主要客源，那么成立自己的旅游社就迫在眉睫。不单在国内需要和其他旅行社合作寻找客源，还要在迪加建立基地接待远道而来的中国游客。到时商业地产的江南广场，肯定会包含有酒店，将来酒店业务准备全部划入旅游公司。既然是地产帝国，那么今后大行其道的连锁快捷酒店，秦然当然会插上一脚。在国内每一个县市，都能见到江南集团的酒店标志，是秦然的理想之一。

这样的话，成立旅游公司也是明年需要办妥的事情。不出意外的话，明年夏天金龟岛就可以正式对外营业了。

想通了上述四大战略问题，秦然又将面对战术性难题。

江州接下来发展的重点是哪里？作为江南地产的老巢，江州下一步运作也很关键。秦然已经在心里确定了目标之一，就是B2地块的西子湾三期要在元旦时公开发售。当然发售时肯定不是现房，不过楼盘主体应该已经完工。三期2328套商品房，均价4000元/平，将会给公司带来丰厚的利润。目标之二就是准备开发A1地块，打造国内最顶尖的豪宅。一是回笼资金，二是进一步提升江南地产的地位。A1地块国庆后就要招标设计方案，然后元旦左右就要动工，因为面积不大，1999年五一假期时就可以全部竣工亮相向全世界推荐。

至于汶州、宁博的首个楼盘，因为开工时间差不多，秦然决定把它们定在1999年农历新年期间开盘。过年时，外出经商从政的人都回家团聚，又有假期是一个很合适的开盘时间。江州作为首府，对省内的汶州、宁博具有辐射影响力，西子湾一期的成功已经树立了江南地产的良好形象，过年时开盘热卖秦然估计问题不大。汶州接下来将会开始25万平的大型小区开发，这将会是分公司经理陈浩在明年的工作重点。

让秦然比较担心的是宁博旧城改造拆迁问题，江南地产已经打了1000万款项到当地政府，由他们负责前期拆迁工作。但据当地员工传来的消息，进展十分缓慢，许多原住民都不愿意搬迁，要求原地安置。现在对旧城改造的设计方案还没有出来，所以对居民的安置方案也迟迟不能定下，国庆后秦然要抽出精力来解决这方面的问题。因为按照计划，宁博的第二个项目就是32万平的旧城改造。

此外，还有就是要继续储备土地的问题，虽然江南地产在三个城市都有项目动工，但储备量明显不足，仅够一年的开发量。所以还要继续准备资金拿地，滚动循环发展，在当地深耕细作下去。

明确了战略战术的问题，又到秦然的幸福时刻，既然西子湾二期已经售罄，那么他开始盘点一下二期项目的收益情况。

成本方面，土地款花了2。78亿，设计费3600万，前期投入8300万，这里一共是3。97亿。然后进入施工售卖阶段，主体施工费6。3亿，景观施工费8800万，公司运营和营销费用3500万，融资利息费用9000万，这里又是8。43亿。两大项合计加一起成本达到了12。4亿元。

收入方面，内销时卖出2546套挣了11。5亿，正式开盘当天剩下的1489套又卖了7。38亿，加上4200个车位估算收入的1亿，再算上没有发售的1。8万平商业地产面积作价0。9亿，整体收入达到了20。78亿。

扣除预提的税费2。5亿，西子湾二期江南地产挣了约5。88亿，利润率达到了28％，是一期的两倍收益。原因主要在于一是提前低价拿到了土地，二是容积率变大能提供更多的房源，三是快速复制资金压力小还赶上好时机开盘即售罄。

果然有了第一桶金，再赚取第二桶的时候就方便多了。资本为王，高投入高收益，秦然的西子湾项目实在堪称地产界国内一流的操盘典范。

对照丰厚的收益