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地上地下-第50部分
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来还没什么。”熊韵竹问，“陈少伟原来那个副总吴鹏在那边的总经理做得怎么样？”天佑说，“年轻人，有冲劲，但是，没有陈总沉稳，还需要磨练啊。对了，我叫你准备的那个关于收购哈尔滨那个国企的商业计划书你准备好了没有？这两天我要跟冯勋高谈谈。”熊韵竹问，“我看不明白你现在走的这步棋是什么棋？上次黄行长不是答应给我们贷款了吗？而且额度也下来了，你不用黄行长的贷款，偏偏还要跟冯勋高谈合作？”
天佑说，“你这就有所不知，黄星群的贷款我们随时可用，但是，冯勋高的钱我们就不一定随时拿到手，现在，冯勋高的儿女与阿民对财产的争夺很激烈，趁着现在冯勋高对阿民还是很好，我们快速把这笔钱给占用上，这对阿民来说是个保证，这样，这笔钱在我们这里，总比在冯勋高那里要好。”熊韵竹有些不高兴，“天佑，我问你，你是不是还是喜欢阿民？”天佑笑了，说，“瞧你，又吃醋，这不是男女私情的问题，这是我应该帮阿民一把，就当是我还她的情，况且这对我们也还是有利的不是吗？”熊韵竹说，“你总是有道理，可别叫我发现你跟她有什么。”天佑把最后一口粥喝完，说，“我现在真得好好考虑一下咱俩的关系，这要是我以后娶了你，我还不成了孤家寡人？”熊韵竹一听这话，表面上没说什么，可心里却乐开了花。
第79节
“天佑，你给我讲一讲你下一步的计划？”冯勋高问天佑。天佑殷勤地给冯勋高倒茶，就像儿子尊敬老子，这一点冯勋高很受用，他觉得，天佑应该彻底断了与阿民的情丝。天佑说，“拿地的方式有时候也不一定非得经过招牌挂，通过收购、兼并其它企业从而获得土地资源或者通过寻求在建项目的转让获得开发用地都是可行的办法。我通过长年对政策法规的钻研，总结出多达十几种的另类拿地方式。这其中的让我感兴趣的，除了稀松的法律条款，最高准则在于成功避让各类高昂的税费，其次再是市场风险和债权债务纠纷。”
冯勋高很注意地听着，不住低点头，天佑接着说，“二级市场的拿地方法其核心无非都是绕开招拍挂，而所有考虑都是基于规避税收和法律风险，最后考虑的才是有利可图。税收中尤其是土地增值税，它们在直接转让和销售过程中都会产生，如何规避税费成为二级市场上买卖双方首要考虑的问题。”冯勋高点点头，“嗯，这样做也算捞偏门，我们香港人敢冒这种风险。我很欣赏你这种做法，这种做法说明你动了脑子。做生意就怕墨守成规。”
天佑说，“我最近在哈尔滨谈了一个老国企的改制问题。我为什么谈这个问题呢？原因就在于我们要拿地。由于土地资源一般都归属公司名下，个人持有的情况极少，如果通过收购该公司的股权，按照《公司法》，土地被视为该公司的固定资产，那么就可成功避开招拍挂，在股权购买之后，只需要将公司更名，土地就顺理成章过渡到购买方的名下，不被定义为土地交易，这样又可以避开各种高额税费。我谈的这个公司是国有企业，操作起来就相当的有难度。从2004年开始，国家要求国有资产的产权交易必须进行挂牌，国有资产必须到产权交易中心去挂牌，而对国有资产的监管也是非常严格的，国有资产必须进行评估，否则就算作是国有资产流失，任何一方都不敢去承担这样的责任。但是，好在这个厂长是我朋友介绍的，我答应了他小舅子成为我们未来公司的股东，他答应不会把厂子卖给别人，并且答应去做国资委的工作，使得产权交易也就成为一种形式。”
冯勋高有些不放心，“那这个企业的债权债务怎么样？”天佑说，“这个企业的债务我通过财务公司审计了解现有债务，包括或有债务。”阿民在旁边问，“什么是或有债务？”天佑说，“就是类似贷款担保等类我们无法通过财务审计出来的东西。”冯勋高赞赏地说，“天总，你工作做得很细，富贵险中求，你往下操作吧，什么时候需要钱，提前打招呼给我。”
“天佑，我现在很郁闷，拆迁工作很不顺利，你说我该怎么办？”杨成辉又在家里里叫钱佩玲包饺子，不过这次特地叫来了毛博思和许雯。天佑问，“难度在哪儿？”
杨成辉说，“关键是，王旭提出了拆迁补偿安置方案与实施细则，平方换平方，每户平均每平方米还得多交600元以上的补差。最主要的是，王旭给各拆迁户房屋价格是按1997年标准评估，而回迁安置是按2006年标准向其购房。他们怎么不想想，这9年中哈尔滨市房价涨了很多，根本就违背了公平原则。好比如，97年街上馒头一个2毛，06年涨到5毛钱，请问，现在用2角钱能买到一条春卷吗？”
天佑问，“为什么会这样？拆迁不是件小事，可千万不要出现大问题啊。”杨成辉说，“这都是常委会通过的，我知道这些事情的背后肯定有猫腻，我准备向上级反映，所以，今天，我想跟你咨询一下，因为，在这些问题上，有些我是外行。”
天佑说，“这么说吧，你们开始就犯了严重的错误。首先，国家明确对建设面积在10万平方米及以上或总投资在2亿元以上的开发项目的立项和开工，由国家计委审批，建设面积在2万平方米以上，10万平方米以下或总投资在3000万元以上，2亿元以下的建设项目立项和开工，由省，自治区，直辖市和计划单列市计委审批，并报国家计委备案，现在就是发改委备案。以上建设规模限额均指单片开发的建设规模，不得采取化整为零，分期分块等手段越权审批。旧城改造项目，总投资十几亿元，建设面积四十一万二，乘以容积率2。0，就是八十多万平方米，必须取得国家发改委的批准文件，方能申领一书两证，进行建设。当初我参加拍卖是因为我知道拍卖完以后，怎么规避政策。可是，你们现在一下子就给王旭办了二十万米，而且是在未交完地价款的情况下。”杨成辉说，“这是违规的，我知道，可是常委会上有人提出，这是为了支持企业快速完成改造任务，使拆迁户能快速安置，使政治任务。”
天佑说，“我明白你的难处，你刚到这里不长，不能什么事都较真，再说，你在区里也是少数派嘛。另外，你们在收回旧城改造片区的土地使用权时，安置工作主体错位，程序颠倒。应先经安置补偿再收回，而不是先收回后安置补偿，实施收回的应是土地管理部门，而不是泰华公司。国家严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件。现在，还没有没有达成拆迁协议，怎么原来土地使用权就注销了，土地证就作废了？这是一地两证，因为，人家原来的土地证还合法。你们知道不？”
杨成辉一下子站起来，问天佑，“你说的都是真的？可是，主管土地的副区长刘小洪不是这么跟我说的？你知道，我以前不熟悉这些业务的，一般都是他们汇报，我还问他们是不是合法，你知道，我们不是有个法制办吗？看来李建平他们也是糊涂虫。我这是失职啊，我要向上级做检讨。”
天佑笑了，“你也先不用着急，这事首先是国土局长对法律掌握不准，有些专业的法规和政策啊，有时候连他们自己也未必搞得清楚，你刚才说什么法制办糊涂？他们可能也是不熟悉造成的。你也先别大包大揽的承担什么责任，这是整个体制的问题。你先自己把相关法律搞清楚，然后再去考虑解决办法。这事既然已经产生了，不是谁来承担责任的问题，最主要的是怎么亡羊补牢。”
杨成辉问，“这件事我们还有问题吗？”天佑说，“你是不是该给我咨询费啊？我这些可是专业经验，不能让你白学了去。”杨成辉说，“我请你吃饺子还不算学费，我告诉你，不要得寸进尺啊，要是再有保留，我这里的好酒可不给你喝啦？”正说着，在那边帮钱佩玲和许文包饺子的毛博思过来，“别聊了，吃饭了。”天佑看看杨成辉，“看你表现，招待不好吃完饭我就走人，才不给你机会呢。”
到了桌前，杨成辉哇地叫起来，“今天的菜怎么这么漂亮？谁的手艺？我猜出来了，肯定许雯！”许雯不好意思地说，“做得不好，担待着，凑合吃吧。”杨成辉说，“老毛，你可真有福气，娶了这么个又漂亮，又能干的老婆。”毛博思看了天佑一眼，说，“这不还得感谢天佑，要不是那年他把我安排到许雯家住，我们怎么这么熟悉？”钱佩玲问，“你们结婚这么多年怎么一直没要孩子？”毛博思和许雯互相看了看，没说话，杨成辉端起酒杯，“来咱们喝一杯，为了友谊。”
第80节
吃完饭，杨成辉和天佑、毛博思喝茶。杨成辉问，“天佑，你这回不能保留，你必须把我们在旧改这件事上的错误毫不保留地指出来。”天佑说，“看着你拿了五粮液的面子上，我跟你再说说？”毛博思说，“你就别卖关子了，成辉也是想做好工作。”
天佑喝口茶接着说，“据《土地管理法》规定国家可以收回国有土地使用权，但必须依照法定程序行使该行政权，由土地部门报请县级以上政府批准；县级以上政府在批准收回划拨土地使用权的当日即予公告，并书面通知用地单位或个人；由土地部门通知使用权人期限呈缴原批准文件及建设用地许可证，办理土地使用权注销登记手续，逾期不缴者，宣告其批准文件无效。但是，你们政府没有一发定程序履行收回土地职责，作出批复时，没有当日即予公告，并书面通知原土地使用人。在土地部门未书面通知申请人限期呈缴有关用地批准证书之前，声明原土地证全部作废，且该通告也未依法送达原土地所有权人，这是极端错误的。”
杨成辉一声长叹，“可惜我政府里这么多干部，居然没有人提出这个问题。”毛博思说，“应该是会有这种声音，不过是被压制住了，你没听到而已。”
天佑说，“另外，土地出让时，没有举行听证，有关部门也没有制定补偿安置方案，作为土地挂牌出让的前置方案，并成为土地挂牌出让的前置条件，泰华公司取得土地后，没有做好安置补偿工作，严重侵犯了被拆迁户的合法权益。根据《行政许可法》有关规定，国有土地使用许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，应书面告知当事人听证权。设想当时如果召开听证会，群众把意见说出来，有关部门制定安置方案，现在纠纷大概可以少很多。”
杨成辉说，“天佑，这些话你为什么不早说？”天佑笑了，“成辉，我只是一个商人，在商言商，如果那块地我拍到了，这些我自然会说，现在是王旭拍去了，我干嘛要说。虽然你是区长，但是，政府又不是你一个人的，我也没有义务告知。要是你今天不问，我才懒得说。”杨成辉像看外星人一样看了半天天佑，我说，“这么多年没跟你在一起，你怎么变得这么市侩呢？你有没有一点正义感？这是关乎千百家拆迁户和国家利益的事，你早就知道怎么不反映情况？”天佑忽然哈哈大笑起来，“你们政府失职，失察，反倒说我们的不是，算了，我不跟你说了，我走。”
杨成辉急忙把天佑拉住，“我跟你开玩笑呢，你急什么，怎么还是上学时那个脾气？来来来，跟我说说，还有什么？”天佑扑哧一笑，说，“你呀，天生的政客，翻手为云覆手为雨，算了我怕了你。最后，我在告诉你个让你想不到的事情，王旭的泰华公司不具备开发资格。”杨成辉一愣，问，“怎么？我不明白？”
天佑说，“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围又省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超级别承担业务。旧城改造项目建设面积超八十万米，他王旭的泰华公司能符合条件吗？而且我查了一下，他的那个所谓的二级，还是不合法的，因为，国家规定相应无开发经营业绩的，不得核定相应等质。以前他的泰华叫实业公司，只是前几个月才增资改的房地产公司，对吧？准确地将，王旭的泰华公司不具备在旧城片区进行房地产开发的资质等级许可，并无市场准入资格。你记不记得当初我为什么用深圳恒邑来交保证金的？那就是为了这条。”
杨成辉听了不断地摇头，“你小子太不够意思，这些你应该早跟我说，你看，我现在多被动？”天佑说，“不够意思的是你手下的那些官员，你新上任不明白，他们能不明白，我现在怀疑，是不是有人封了他们的口，故意叫你不明白。”杨成辉问，“你是说？”天佑赶紧澄清，“我可什么都没说啊？”
一个车队从街道上疾驰而过。高书记陪一个外地的党政考察团参观，路过恒邑环保设备知道公司的时候，他忽然想起了什么，问秘书赵楚，“对了，我上次叫你查一查这个恒邑公司在这里投资的情况，你查得怎么样了？”
赵楚从副驾驶的位置回过头来，“对了，高书记，我打听过了，这个恒邑公司在深圳市做房地产起家的，在深圳做了几个很有影响的楼盘，后来开始介入环保设备制造业，但是主业还是房地产和建筑，最近深圳那个著名的市政道路改造项目，他们中了两个标段。另外，他们的两个楼盘现在已经接近尾声，正在四处寻找项目，可是，前一阶段，在任品哪个区投标竞卖那个旧改项目，败给了一个名不见经传的本地企业。”高书记问，“那个本地企业是什么背景？”赵楚说，“他们也是做建筑起家，后来也开发了两个小项目，可是论经济实力，那是远远不能与恒邑公司竞争的。”高书记问，“那为什么他们摘了牌呢？”赵楚说，“说来也怪，听说这个公司是在招标之前不久才增的资，而且到现在也没有付清地价款。但是，拆迁早就开始了�
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