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次贷危机与房产泡沫-第15部分
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固定资产
投资总额房屋租售比房价收入比
房屋施工
面积竣
工面积房地产投
资增长率
GDP增
长率综合泡沫
程度
25贵阳2876％119694531511182
26南昌1861％1179273141161168
27长沙3275％1046334851671136
28济南1703％1177594141341092
29重庆2748％116513981281066
30呼和浩特1892％1155625911831065
31银川2616％097813226046102
32哈尔滨1961％1068022380751013
33西宁2193％1097223470621008
34石家庄1319％1135923462451008
35乌鲁木齐2730％0986692940190936
通过计算，我们将泡沫程度分成四类：
1没有泡沫城市：（加权综合指标＜10）
………………………………………………………
上述35个城市中只有一个城市，即乌鲁木齐市低于标准指数10，说明该城市尚未出现房地产泡沫迹象。
2轻度泡沫城市：（10＜加权综合指标＜12）
………………………………………………………………
35个城市中有11个城市处于该范围内，这些城市呈现出轻度的房地产泡沫迹象，城市的投资结构、供需状况、房地产价格等方面发展不够均衡，导致局部房地产过热，甚至出现泡沫迹象。
3中度泡沫城市：（12＜加权综合指标＜14）
………………………………………………………………
35个城市中有14个城市处于该范围内，这些城市呈现出较强的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重偏高、房价收入比较高等，城市固定资产投资结构不甚合理，房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率。
4严重泡沫城市：（加权综合指标＞14）
………………………………………………………
35个城市中有9个城市处于该范围内，这些城市呈现出较严重的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重过高、房价收入过高、房屋租售比过高、房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率等。
进一步分析，这些城市房价过高，既有过度投资、价格过高等表层现象，同时也反映了人们的居住偏好、价格预期等心理与行为方面的因素。这些城市多处于政治、经济、旅游、文化高度繁华地区，有着独特的优势与魅力，对无论开发商还是城市居民都更具吸引力，故而进一步促成了这些地方的房价走势。
图7102006年35个大中城市综合房地产泡沫程度比较
房地产业作为国民经济中的重要支柱产业，对其他行业乃至整个国民经济的拉动作用明显，本章首先告诉您房地产业在国民经济中的地位，然后分别对政府、房地产企业、个人购房者等给出次贷危机的启示并提出应对房价涨跌的建议，以共同拒绝“中国版次贷危机”。
二、次贷危机对中国的启示
1对政府进行金融管理的启示
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积极推进资产证券化进程
虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。
虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，但自2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后；部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危；开拓思路；尽快启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。
加强对金融创新的监管
市场不是万能的，监管起着重要作用。美国次贷危机的传导机制是，银行负责产生次级贷款，投资银行负责打包、深加工和销售，评级公司负责债权的“质量监督”，对冲基金、保险基金等机构投资者为消费者。在这个链条中，由于缺乏必要的金融监督，所以使得风险不断积累和放大，最终产生了对全球市场的影响。因为银行等贷款机构，始终不必承担信贷风险，从而失去了对风险了解和关心的动力，而评级公司只是根据次贷发行时的资料进行评级分析，事后不进行风险跟踪，以致从次贷产生到最后销售都缺乏必要的风险监管。在美国这个成熟经济体中都存在金融监管缺位的现象，那么在我们这个成长的经济体中，更应该注重对金融机构风险的监管，把防范风险的工作落到实处陈兵建美国次贷危机对中国金融监管的启示［J］学术纵横，2008（7）。
提高利率和汇率政策的主动性、灵活性
一方面，避免利率提高过快刺破房产泡沫；另一方面，一旦国内经济出现衰退和通货紧缩迹象，要及时调整货币政策，扩大信用支持，阻止市场信心下滑。
系统地评估当前汇率制度的政策效果
鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波。及早研究和周密安排各行业的应对措施，加快衍生产品市场发展，为各行业创造应对利率、汇率风险的避险工具美国次级债危机会否波及中资银行［N］中国经济时报美次债危机对中国经济五大影响房市风险更突出［N］上海证券报 。
2对中国房地产业管理的启示
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完善内控措施，健全风险管理制度
要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等做出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系美国房地产信贷危机的启示［J］。中国经贸导刊，2007（10）。
政府应采取有效措施，防止房地产价格的过快增长
房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。从美国次贷危机的原因来看；房地产泡沫催生了这场危机。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，应采取有效而又审慎的措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场的健康发展。按世界银行的标准，房价超过每户年均收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。在我国，已远远超过这一区间。对于绝大多数普通居民家庭而言，购买一套100平方米的楼房住宅，至少需要积累十多年。让百姓安居乐业是政府的职责；但是“居者有其房”并不意味着所有人都要买房，让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种揠苗助长的行为。
政府应前瞻性地判断房地产市场的走势，提前采取措施来避免房价下跌的不利影响
房地产行业是影响到国计民生的行业，同时又是对其他行业拉动性极强的行业。一旦房地产行业陷入衰退，一方面可能引发信用危机、银行清偿力危机甚至社会动荡，另一方面可能通过连锁反应导致经济增长率下降甚至陷入衰退。因此，政府应该对房地产行业指标保持密切关注，前瞻性地判断房地产市场走势，提前采取货币政策等宏观调控手段甚至行政调控手段来避免或缓解房价大幅下跌的不利影响。
加强宏观调控，及时调整住房结构
除了引导房地产开发企业多建适合不同层次需要的房子外，最好还能建起一个诸如“房地产公共信息系统”这样的信息平台，根据城市化进程，提前5～10年公布所有的供地、建房的项目计划，以便大家能对未来的房地产、未来的房价有正确的预期陆岷峰房价猛跌我们也会面临美国次债危机［N］扬子晚报。逐渐缓解房地产市场的供求状况，调整百姓的住房结构。
3次贷危机对中国银行的启示
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密切关注信用风险
美国次贷危机的根源是：在房地产价格上扬时，贷款机构忽视了房价逆转造成的违约风险，放松了抵押贷款的条件，使得大量无偿还能力的客户获得了贷款，从而为次贷危机埋下了种子。在我国，居民住房按揭贷款一直被视为优质资产，在当前国内房价高企上行中，我国银行业忽视贷款申请条件，注重贷款抵押物房产价值，而不注重第一还款人的按揭还款能力，即个人按揭贷款人每月还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50％，对其申请资料也未做仔细查实，从而出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。在房价上涨时，能掩盖潜在的风险，然而一旦房价出现逆转，潜在的风险就会暴露出来。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之一就是，对于中国的银行，特别是把大量资产放在信贷资产上的银行，不能轻易降低信用资产的标准。
中国商业银行应充分重视住房抵押贷款背后隐藏的风险。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高，违约率较低，一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿甄炳禧透视美国次贷危机及对我国的启示［J］经济与管理研究，2007（11）。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴赛尔资本协议，商业银行为房地产抵押贷款计提的风险准备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。2008年初，银行开始执行新的住房贷款利率，加息压力将一次性释放，部分房贷消费者贷款成本将一次提高近1个百分点，借款人的贷款偿付压力将逐步增大，银行也越来越难以预测房贷消费者未来偿付现金支出的变化情况，势必增加房贷违约风险。
中国商业银行还应该关注房地产企业及其相关企业的贷款的信用风险。目前，很多开发企业在缴纳开发立项前的税费、动迁后，就没有资金进行再投入，随着银行信贷管理的逐步规范，不合规开发贷款难以取得。在建筑行业卖方市场下，常常由建筑商垫款进行开发。这样便形成：开发商拖欠建筑商款项——建筑商拖欠材料供应商款项——材料供应商拖欠材料生产商款项，最终拖欠到银行贷款麦元勋，刘湘云从美国次级债券危机引发的思考［J］经济纵横，2007（12）。
积极进行金融创新，拓宽房地产融资渠道
在美国次贷危机中，资产的快速证券化，催生了美国次按市场的快速发展，为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用，但从另一方面看，次级贷款的证券化，有效剥离了银行业等贷款机构风险，把其转嫁给了证券的购买者，降低了银行业的系统风险。在我国，住房按揭贷款证券化程度很低，其潜在不良信贷风险主要集中在银行体系之中，而我国银行业在金融体系中占比很大，一旦按揭贷款出现大规模违约，聚集在银行体系内的风险就会爆发，可能引发中国金融体系的系统性危机。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之二是，我国应尽快开展中国商业银行住房抵押贷款证券化的全面试点和推广工作，让资本市场上的机构投资者与商业银行共同承担抵押贷款的信用风险蒋新玲美国次级债危机剖析及其对中国的启示［J］参考与借鉴，2007（11）。
业内有一些人认为，中国发展金融衍生工具应该放慢速度。这种观点在当前来讲有一定的影响力。但是，从长期来看，中国的金融创新才刚刚起步，我们的金融产品不是太多了，而是太少了。所以，我们不是要放慢速度，而是要尽快开发出更符合市场需要的、更能够抵御各类风险的金融工具，不能因噎废食，主要的问题是如何对衍生工具加强监控。应大力发展分散住房贷款风险的金融工具，如积极探索在房地产业发展证券、基金、债券等多种金融产品，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。探索建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业，研究将保险资金引入住宅融资市场的途径。完善住房置业担保制度，研究放贷保险制度，充分发挥房贷保险的风险分担职能。
与此同时；商业银行在扩大个贷业务时也应避免政绩目标等非理性和非经济的色彩，减少行政手段介入信贷资金配置，认识和防范信贷风险，坚持“三原则”，即对借款人基本特征、还贷能力和抵押物进行风险评估。对不同信用风险等级的借款人实施不同的风险定价、借贷标准，包括自有本金、首付比例、利率、期限等，以促进银行从服务风险定价向客户风险定价转变，提高自身抵御风险的能力。
提高资产甄别能力
虽然我国实施了有效的资本管制，对外投资实行了严格的限制，但还是有企业投资次贷相关业务，如中国银行披露持有次级房贷965亿美元，工商银行披露持有12亿美元，建设银行披露持有10亿美元，在此次美国次贷危机中受到一定的损失，所以提高资产甄别能力刻不容缓，尤其是我们已经成立和即将成立的外汇投资公司、QDII、港股直通车等面向海外的投资市场，如不了解海外市场运作规则，不提高对资产的甄别能力，那我们将成为风
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