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次贷危机与房产泡沫-第16部分
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晌缦盏淖薅韵螅渎竦ナ媸剩罴血泵拦未；难荼浼岸晕夜钠羰荆跩］甘肃金融，2008（1）。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之三是，熟悉海外市场规则，提高资产甄别能力。
中国金融业的开放速度，特别是资本项目的开放要格外慎重
我国企业在海外投资中如何评估金融风险，如何有效防范和规避风险，已经成为我国迫切需要解决的重大课题。目前，在外汇贮备投资中，由于对国际资本市场运作，特别是新的金融衍生产品了解和研究都不够深、不够透，我国选择投资项目面临困难。今后亦考虑安全性高、有实体部门支撑的投资项目，可在资源能源等领域进行战略性投资或并购，而证券投资要谨慎。
4次贷危机对中国房地产企业的启示
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美国次贷危机已对世界经济产生较大影响。我国的房地产市场——价格持续上扬、贷款快速增长，市场“泡沫”不容忽视，尽管国家有关部门联手“治市”，但效果不尽理想。我国房地产市场存在着类似次贷危机的诱因，我国的房地产企业应该从中吸取教训，得到一些启示。
应该适应市场需求开发房地产，为我国房地产市场结构的优化出一份力
我国的房地产市场结构性矛盾突出。在发展中国家，正常的商品房市场应呈“金字塔”型，即底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房，中间是有较高要求的自领阶层，最顶端是能消费高档豪华房的小部分人，而我国是倒“金字塔”式发展。目前的房地产开发企业热衷搞高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设。同时，开发商对市场的过高预期，导致商品房积压严重，房屋闲置与短缺并存。为了改善我国现阶段房地产的供求状况，房地产开发企业应该适应百姓的需求，增加经济适用房和廉租房的建设，促进我国房地产结构的优化。
房地产开发商应该提高危机意识
就在呐喊房价还要上涨的亢奋中，开发商们似乎很少想过在房价上涨越来越超过人们的负担能力时，这种潜在的需求是否能有效地转变为真实的市场需求，而所谓物极必反，房价短期的快速上涨，终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击。我国2007年1～9月房价收入比高达11，这种远远高于国际惯例的水平自身酝酿着一种危机，泡沫终究会破灭，房地产企业应提高危机意识，不应该不顾购房者的叫苦连连，我行我素地一味追随着房价的飙升。
房地产企业应该密切关注国家的货币政策，适时地调整战略
有关专家指出，从紧的货币政策一方面会导致银行对房地产开发贷款的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。而对房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。对个人信贷的政策会影响到企业的销售回款，会对资金链的稳定性造成冲击，进而影响房地产企业的稳定性。事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能形成一个恶性循环。现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷，如果受限形成合力，这种压力就会传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。而我国现在所实行的正是从紧的货币政策叶松青，陆建强次级债影响下的世界房地产业发展研究［J］上海房地，2008（7）。
房地产企业应该提高社会责任意识，诚信经营
我国的房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来商品房投诉率以每年20％的速度递增，全国消协组织受理的商品房投诉很多，但房地产纠纷解决率很低，只有10％左右。地产企业不守诚信的行为主要有：质量有问题；广告夸大、虚假，误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房，擅自改变设计，后期建设跟不上；面积任意“缩水”、“涨水”，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；产权证难办理；物业管理问题严重。房地产市场的诚信危机，将严重影响房地产业形象，降低人们的购房信心，加大消费者的购房成本，不利于房地产业的持续发展陈平，魏清泉，向长江房地产业可持续发展若干问题研究［J］建筑经济，2006（1）。
5次贷危机对个人购房者的启示
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购房者不应该对房价一味地追捧
正是购房者对房价一味地追捧，才会带来一轮又一轮新的高价，吹起越来越大的泡沫。房价的不断上涨带来众多的恐慌性需求，刺激很多非刚性需求也变得非常迫切，很多人提早加入了购房大军，进一步加剧了房价的持续上涨。
购房者应该理性消费，量力而为
购房者要正确地看待房价——至少对自己的消费能力有清醒的判断，不要追捧自己承受不了的高房价，盲目地追求大户型，最后受伤的还是自己。
重视二手房和租赁市场
二手房市场、租赁市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而我国购房者倾向于购买新房而非购买二手房或租房的心理，一方面使新房面临过大的需求压力，另一方面资源被不合理地大量闲置。
正确认识房价的上涨
对房价的认识上存在误区。提到房价，最能引起百姓共鸣的话题是：“房价太高了！最好能迅速降下来。”“我们国家的房地产业，大致可分三个阶段。第一阶段，一块毛地经过拆迁成为净地后上市拍卖，拆迁需要的大量资金，往往是由土地储备中心出面向银行贷来的，银行贷款在此过程中占的比例一般要在4到7成。第二阶段，开发商接手，从银行取得的项目贷款则要占到总资金的50％～60％。第三阶段，购房者按揭买房，银行资金大约也要占到近70％。平均算下来，60％的资金需要通过从商业银行贷款而来。这个比例，国外一般只在40％左右。”我国房价的上涨是典型的资金推动型上涨，房地产市场，说穿了就是高度依赖信贷资金的一个市场。2007年6次加息，已经让买房者感受到房贷的压力，这种时候，如果再期望房价大幅度下跌，无异于想逼迫买房者、开发商继而整个市场资金链的断裂。
〖1〗
三、如何应对房价涨跌
1房地产价格波动的基本特征
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阶段性
房地产价格波动较大的国家或地区，价格总是呈现阶段性的上涨或下降，有时甚至呈现周期波动。我国房地产市场自1998年开始步入市场化，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。据专家研究发现，我国房地产业正在经历一个即将结束的10年周期，以1997～2007年十年周期来看，房价在1997年达到一个高峰值后，后来一直处于低谷，从2004年才开始再次攀升，到2007年再次涨到一个高峰值。而从中国宏观经济发展的周期来看，2008年将是房地产业的调整中期。
城市差异性与协同性
一方面房地产价格波动显示出城市差异性，即同一国家不同的城市房地产价格波动的趋势或幅度存在差异，且在经济发达地区波动更为明显。近年来，我国的房地产价格的变化显得很不均衡，呈现了显著的地区差异：东部、中部、西部房地产价格上涨幅度各不相同，分别为16％、9％、6％。在2004年大部分地区房地产价格普遍上涨的情况下，青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海、重庆等部分经济发达城市和城建速度较快的城市以超过10％的速度上涨，但长春等部分城市的房地产价格却呈下降趋势。另一方面房地产价格波动还具有一定的协同性，也就是全国各地区乃至世界上经济联系密切的国家，在波动的趋势上会比较一致，但波动幅度上可能会有所差异。
房价波动与租金波动呈同向变化
房地产的资产属性表明，房产可以当做资产看待。按照资产价格理论，房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定，因此，房地产价格与租金有密切的关系。
2我国商品房平均价格波动情况
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我国的房地产市场自1998年开始步入全面意义上的市场化阶段。从我国房地产市场的发展来看，我国的房地产价格体现了持续上涨的波动特征。其中，1998～2002年的5年间，商品房平均销售价格涨幅比较平稳。到了2003年，房价涨幅加大。在政府的宏观调控影响下，2006年全国房地产价格增长速度减缓，然而2007年又出现大幅上涨，见表83、图83。
表83我国商品房平均价格
年份1998199920002001200220032004200520062007
商品房20626205262111621697225022359527139316763366838854
增长率
（％）3304828727537148615021672629154
图83我国商品房价格及增长率
3当前国家的调控政策
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中国国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。
一直以来，房地产都是“政策市”， 房价问题是影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题。根据我国现行房价表现出的持续走高以及异常波动等特征；政府必须有效控制房价。在调控的过程中；政府应始终以保持房地产市场的持续健康发展为目标；正确把握和及时调整调控力度；采用货币政策、财政政策、产业政策等经济和法律手段；同时实行必要的行政手段实行调控。
宏观政策中能直接影响的因素有利率和人口。对于城市人口数量和城市化水平，虽然政策可以控制但一般不会用来作为调整的手段。所以最有效的手段就是利率。与之相应是对房地产信贷数量的控制。一般来说通过提高利率和压缩信贷可以适当抑制房地产价格上涨，这在近几年世界性房地产价格上涨中已被英国和澳大利亚作为主要手段之一。另一些手段包括税收，如爱尔兰通过增加交易环节等税收控制了房价的上涨，这主要是通过税收的增加抑制投机行为与投机利得。一些行政的干预有时也是有效的，如出台一些交易规则来控制过分投机等。
调控房地产价格过大波动是通过一定的手段影响人们的心理预期，改变房地产作为投资性资产的行为。我国现行的调控政策主要有：
完善住房保障制度
近一段时间以来，政府出台了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理办法。所谓“廉租住房”，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。城镇最低收入家庭的认定标准由市、县人民政府制定建设部城镇廉租住房管理办法19990422。后是经济适用住房管理办法出台。所谓“经济适用房”，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房建设部、国家发展与改革委员会、国土资源部、中国人民银行经济适用住房管理办法20040413。
完善税收体制
使房地产税收在房地产开发、交易、保有等环节合理分摊，在此基础上人们决定是购买还是租住房屋。倘若一系列的宏观调控政策还不能抑制房价过快上涨，那么，物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税等都或将陆续出台或将大幅提高，这将迫使房地产市场走向健康、规范，房价逐步回归理性。
金融制度安排
对于长期地化解由于房地产价格波动带来的金融风险，主要在于金融制度的安排。如根据价格的变化进行抵押信贷准备金率的变化，或对银行及企业的资产负债表结构提出要求等，这些政策可以在房地产价格波动的不同时期起到稳定房价的作用。2007年12月5日中央经济工作会议上将已实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。从而预示：一是央行还将继续加息，但空间将有所减少，不会像2007年那样上调135个百分点，加息次数也不会像2007年那样达到6次之多；二是存款准备金已达到145％的历史高位，虽可以再加以上调，但其上调空间有限，2008年上调基数不会超过2007年的145％，一般可能在10％左右；三是在未来可能的货币政策工具组合选择上，公开市场、法定存款准备金率、定向票据等数量型工具以及商业银行每季度的信贷额度、行政控制等行政型工具，或将形成2008年货币政策的主旋律。
略
次贷危机正向高端信贷市场蔓延。次级按揭与高端房贷是基于相同的房地产资产支持，楼市下滑与利率高企是导致次贷危机的直接因素，而次级房贷的崩溃则又促使楼市进一步下滑，作为相同基础资产支持的高端房贷，同样面临抵押资产缩水和因全球通胀带来的利率继续上行的挑战。次贷危机只能是加重，任何救助只能起到短期效果，且
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